Faut-il investir dans les Alpes-Maritimes ?
4 indicateurs clés pour évaluer rapidement le potentiel d'investissement du département.
Rendement brut
4.91 %
Moyen
Taux de vacance
8.4 %
Moyen
Passoires thermiques
5.3 %
Favorable
Taux de chômage
11.4 %
Moyen
Vigilance recommandée. Plusieurs indicateurs incitent à la prudence dans les Alpes-Maritimes.
L'analyse détaillée ci-dessous vous aidera à identifier les niches d'opportunité.
Chiffres clés — Alpes-Maritimes
Communes
77
Population
1 066 287
721 hab/km²
Transactions DVF
66 744
Volume : 29 033 M€
Rendement brut moy.
4.91 %
Prix au m² dans les Alpes-Maritimes
Prix médian au m² calculé sur 66 744 transactions réelles (DVF, réf. 2023-2025-S1).
Appartements — médian
4 861 €/m²
Loyer moy. : 19,9 €/m²/mois
Maisons — médian
5 611 €/m²
Loyer moy. : 20,5 €/m²/mois
Détails des transactions DVF
Appartements — détails DVF
- Fourchette P25-P75 : 3 704 – 6 438 €/m²
- Prix moyen : 5 719 €/m²
- Prix médian (total) : 230 310 €
- Surface médiane : 52 m²
- 53 547 transactions
Maisons — détails DVF
- Fourchette P25-P75 : 4 038 – 7 837 €/m²
- Prix moyen : 6 746 €/m²
- Prix médian (total) : 588 700 €
- Surface médiane : 109 m²
- 13 197 transactions
Détail des loyers (2025)
Appart. tous types
19.9 €/m²
T1 - T2
22.2 €/m²
T3 et +
19.1 €/m²
Maisons
20.5 €/m²
Fourchette de loyer : 15.3 à 26 €/m².
💡 Comprendre le prix au m²
Le prix au m² représente le prix de vente moyen ou médian d'un bien immobilier rapporté à sa surface habitable. Il est calculé à partir des transactions réelles enregistrées par les notaires (données DVF — Demandes de Valeurs Foncières). Le prix médian signifie que la moitié des biens se sont vendus plus cher, et l'autre moitié moins cher. C'est un indicateur plus fiable que la moyenne car il n'est pas faussé par les ventes exceptionnelles.
Rendement locatif dans les Alpes-Maritimes
Le rendement locatif brut moyen dans les Alpes-Maritimes est de 4.91 %. C'est un rendement correct, dans la moyenne nationale.
Rendement brut moyen
4.91 %
Prix achat médian
4 861 €/m²
Loyer moyen
19,9 €/m²/mois
Rendement brut = (19,9 € × 12 mois) ÷ 4 861 € × 100 = 4.91 %
💡 Rendement brut vs net
Le rendement locatif brut mesure la rentabilité d'un investissement immobilier. Il se calcule ainsi : (loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100. Par exemple, un appartement acheté 100 000 € et loué 500 €/mois génère un rendement brut de 6 %. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, gestion, vacance, travaux) et se situe généralement 1,5 à 2 points en dessous du brut. Un rendement brut supérieur à 6 % est généralement considéré comme attractif.
Performance énergétique (DPE) — Alpes-Maritimes
78 577 diagnostics réalisés. 5.3 % de passoires thermiques (F-G). C'est un bon résultat, le parc est relativement performant.
A
11.1 %
B
6.6 %
C
24.7 %
D
37.4 %
E
15.1 %
F
4.2 %
G
1 %
Émissions de gaz à effet de serre (GES)
A
23.8 %
B
24.9 %
C
15.4 %
D
15.3 %
E
14.8 %
F
4.6 %
G
1.2 %
💡 Impact du DPE sur votre investissement
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore). Les logements classés F et G sont appelés « passoires thermiques ». Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location. Les F seront interdits en 2028. Un mauvais DPE entraîne une décote de 5 à 15 % sur le prix de vente, mais peut aussi représenter une opportunité de plus-value après rénovation.
Classement des villes — Alpes-Maritimes
Top 5 des villes les plus chères et les plus abordables (prix appartement au m²).
Les plus chères
| Ville | Prix /m² |
|---|---|
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | 12 628 € |
| Falicon | 8 616 € |
| Villefranche-sur-Mer | 8 529 € |
| Èze | 8 460 € |
| Cap-d'Ail | 8 286 € |
Les plus abordables
| Ville | Prix /m² |
|---|---|
| Berre-les-Alpes | 2 238 € |
| La Roquette-sur-Var | 2 421 € |
| Sospel | 2 644 € |
| Châteauneuf-Villevieille | 2 657 € |
| Peillon | 2 716 € |
Meilleurs rendements locatifs
| Ville | Prix appart. | Loyer | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Châteauneuf-Villevieille | 2 657 €/m² | 17,2 €/m² | 7.77 % |
| Castillon | 3 033 €/m² | 19,2 €/m² | 7.6 % |
| Berre-les-Alpes | 2 238 €/m² | 13,6 €/m² | 7.29 % |
| Peillon | 2 716 €/m² | 15,9 €/m² | 7.03 % |
| La Roquette-sur-Var | 2 421 €/m² | 13,7 €/m² | 6.79 % |
Comparateur des villes — Alpes-Maritimes
Comparez les 77 communes du département. Cliquez sur un en-tête de colonne pour trier, utilisez la barre de recherche pour filtrer.
77 / 77 communes
| Ville | Pop. | Appart. /m² | Maison /m² | Loyer | Rendement | Revenu méd. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nice | 348 085 | 4 823 € | 6 643 € | 20,4 € | 5.08 % | 21 570 € |
| Antibes | 75 130 | 5 147 € | 7 932 € | 20,3 € | 4.73 % | 24 410 € |
| Cannes | 73 255 | 5 825 € | 8 043 € | 20,3 € | 4.18 % | 21 210 € |
| Cagnes-sur-Mer | 52 580 | 4 714 € | 6 031 € | 19,6 € | 4.99 % | 23 940 € |
| Grasse | 48 323 | 3 125 € | 4 952 € | 16,2 € | 6.22 % | 23 380 € |
| Le Cannet | 41 597 | 3 958 € | 6 214 € | 19,2 € | 5.82 % | 22 250 € |
| Saint-Laurent-du-Var | 30 941 | 4 773 € | 5 562 € | 19,6 € | 4.93 % | 24 360 € |
| Menton | 30 412 | 4 862 € | 6 218 € | 21,1 € | 5.21 % | 22 590 € |
| Vallauris | 28 025 | 4 357 € | 6 755 € | 18,2 € | 5.01 % | 22 180 € |
| Mandelieu-la-Napoule | 21 561 | 4 829 € | 6 384 € | 19,6 € | 4.87 % | 24 180 € |
| Mougins | 19 677 | 4 835 € | 7 417 € | 18,9 € | 4.69 % | 27 390 € |
| Vence | 19 415 | 4 231 € | 5 673 € | 18,3 € | 5.19 % | 25 120 € |
| Villeneuve-Loubet | 16 779 | 5 965 € | 6 575 € | 22,0 € | 4.43 % | 26 260 € |
| Carros | 13 277 | 3 777 € | 5 057 € | 18,6 € | 5.91 % | 23 480 € |
| Valbonne | 12 754 | 4 337 € | 6 724 € | 20,7 € | 5.73 % | 29 220 € |
| Beausoleil | 12 674 | 7 054 € | 10 120 € | 31,2 € | 5.31 % | 22 510 € |
| Roquebrune-Cap-Martin | 12 371 | 6 111 € | 9 773 € | 24,6 € | 4.83 % | 25 330 € |
| Mouans-Sartoux | 10 531 | 4 457 € | 5 811 € | 17,7 € | 4.77 % | 27 840 € |
| La Trinité | 10 276 | 2 968 € | 4 241 € | 16,5 € | 6.67 % | 22 350 € |
| Biot | 9 880 | 5 141 € | 6 855 € | 20,7 € | 4.83 % | 30 320 € |
| Peymeinade | 8 256 | 3 764 € | 4 600 € | 17,4 € | 5.55 % | 25 440 € |
| La Colle-sur-Loup | 8 084 | 5 595 € | 6 352 € | 17,6 € | 3.77 % | 29 030 € |
| Pégomas | 8 045 | 4 516 € | 5 150 € | 18,4 € | 4.89 % | 25 540 € |
| Contes | 7 544 | 3 179 € | 4 182 € | 15,9 € | 6 % | 24 870 € |
| Roquefort-les-Pins | 7 276 | 5 962 € | 6 457 € | 20,7 € | 4.17 % | 34 070 € |
| La Gaude | 7 133 | 5 385 € | 5 388 € | 19,2 € | 4.28 % | 29 390 € |
| Saint-André-de-la-Roche | 5 782 | 3 945 € | 5 321 € | 18,7 € | 5.69 % | 22 450 € |
| La Roquette-sur-Siagne | 5 436 | 4 488 € | 5 040 € | 18,2 € | 4.87 % | 27 510 € |
| Drap | 5 238 | 3 089 € | 4 376 € | 16,8 € | 6.53 % | 21 790 € |
| Levens | 5 165 | 3 839 € | 4 266 € | 15,3 € | 4.78 % | 25 260 € |
| Villefranche-sur-Mer | 4 989 | 8 529 € | 14 762 € | 26,4 € | 3.71 % | 26 690 € |
| Tourrette-Levens | 4 760 | 5 368 € | 4 785 € | 16,6 € | 3.71 % | 26 240 € |
| Cap-d'Ail | 4 508 | 8 286 € | 13 603 € | 31,5 € | 4.56 % | 26 680 € |
| Saint-Jeannet | 4 303 | 4 152 € | 5 015 € | 18,8 € | 5.43 % | 27 840 € |
| Gattières | 4 287 | 6 184 € | 4 738 € | 19,2 € | 3.73 % | 27 110 € |
| Le Rouret | 4 157 | 6 091 € | 5 888 € | 19,7 € | 3.88 % | 30 650 € |
| Tourrettes-sur-Loup | 4 092 | 5 185 € | 5 701 € | 15,7 € | 3.63 % | 27 570 € |
| Saint-Cézaire-sur-Siagne | 3 924 | 3 124 € | 4 611 € | 13,6 € | 5.22 % | 25 200 € |
| Sospel | 3 803 | 2 644 € | 4 202 € | 14,6 € | 6.63 % | 22 500 € |
| Beaulieu-sur-Mer | 3 796 | 8 212 € | 14 507 € | 27,7 € | 4.05 % | 23 880 € |
| Châteauneuf-Grasse | 3 716 | 6 147 € | 6 963 € | 16,7 € | 3.26 % | 29 230 € |
| Saint-Vallier-de-Thiey | 3 667 | 3 489 € | 4 038 € | 14,9 € | 5.12 % | 25 090 € |
| Colomars | 3 487 | 6 200 € | 5 000 € | 19,7 € | 3.81 % | 28 750 € |
| Saint-Martin-du-Var | 3 375 | 3 977 € | 5 439 € | 17,4 € | 5.25 % | 24 210 € |
| Auribeau-sur-Siagne | 3 251 | 4 607 € | 5 538 € | 18,6 € | 4.84 % | 26 870 € |
| Saint-Paul-de-Vence | 3 183 | 7 683 € | 6 527 € | 17,4 € | 2.72 % | 29 400 € |
| Le Tignet | 3 105 | 4 833 € | 4 844 € | 17,7 € | 4.39 % | 26 460 € |
| La Turbie | 3 015 | 5 322 € | 7 843 € | 27,3 € | 6.16 % | 29 600 € |
| Le Bar-sur-Loup | 2 947 | 3 124 € | 4 155 € | 16,0 € | 6.15 % | 25 690 € |
| Opio | 2 393 | 7 327 € | 7 401 € | 20,2 € | 3.31 % | 32 040 € |
| Aspremont | 2 300 | 5 595 € | 4 766 € | 19,3 € | 4.14 % | 29 450 € |
| Èze | 2 189 | 8 460 € | 12 780 € | 27,3 € | 3.87 % | 29 970 € |
| Falicon | 2 111 | 8 616 € | 6 440 € | 21,7 € | 3.02 % | 32 330 € |
| Castagniers | 1 687 | 3 584 € | 4 672 € | 17,2 € | 5.76 % | 26 050 € |
| Blausasc | 1 659 | 3 722 € | 4 611 € | 12,2 € | 3.93 % | 26 160 € |
| Gilette | 1 608 | 3 420 € | 3 635 € | 13,3 € | 4.67 % | 24 760 € |
| Gorbio | 1 527 | 5 125 € | 4 557 € | 19,2 € | 4.5 % | 26 260 € |
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | 1 471 | 12 628 € | 19 451 € | 27,7 € | 2.63 % | 25 340 € |
| Peillon | 1 445 | 2 716 € | 3 375 € | 15,9 € | 7.03 % | 25 440 € |
| Le Broc | 1 422 | 3 375 € | 4 359 € | 15,5 € | 5.51 % | 25 230 € |
| Cabris | 1 393 | 4 441 € | 5 214 € | 17,7 € | 4.78 % | 26 480 € |
| Saint-Martin-Vésubie | 1 385 | 2 776 € | 3 106 € | 11,6 € | 5.01 % | 21 270 € |
| Saint-Blaise | 1 367 | 6 562 € | 4 567 € | 17,2 € | 3.15 % | 26 960 € |
| Théoule-sur-Mer | 1 362 | 7 143 € | 9 199 € | 18,5 € | 3.11 % | 24 420 € |
| Sainte-Agnès | 1 351 | 4 213 € | 5 346 € | 19,2 € | 5.47 % | 26 740 € |
| Saint-Étienne-de-Tinée | 1 341 | 5 669 € | 5 769 € | 10,0 € | 2.12 % | 23 970 € |
| Cantaron | 1 285 | 5 316 € | 3 636 € | 16,6 € | 3.75 % | 26 590 € |
| Berre-les-Alpes | 1 227 | 2 238 € | 4 247 € | 13,6 € | 7.29 % | 25 220 € |
| Spéracèdes | 1 176 | 4 704 € | 4 964 € | 17,7 € | 4.52 % | 27 400 € |
| Castellar | 1 087 | 3 042 € | 5 003 € | 12,2 € | 4.81 % | 25 640 € |
| Péone | 979 | 4 667 € | 4 523 € | 11,6 € | 2.98 % | 21 230 € |
| Châteauneuf-Villevieille | 971 | 2 657 € | 4 517 € | 17,2 € | 7.77 % | 25 730 € |
| Bendejun | 950 | 3 684 € | 3 472 € | 13,8 € | 4.5 % | 24 120 € |
| La Roquette-sur-Var | 945 | 2 421 € | 4 216 € | 13,7 € | 6.79 % | 23 460 € |
| Bonson | 716 | 2 949 € | 3 375 € | 13,7 € | 5.57 % | 24 020 € |
| Isola | 653 | 4 569 € | 4 028 € | 11,6 € | 3.05 % | 21 710 € |
| Castillon | 420 | 3 033 € | 4 261 € | 19,2 € | 7.6 % | 26 240 € |
Le parc de logements — Alpes-Maritimes
746 408 logements, dont 21.8 % de maisons et 77.5 % d'appartements.
Propriétaires
54.8 %
Locataires
41.7 %
HLM
10 %
Logements vacants
8.4 %
Nombre de pièces des résidences principales
Époque de construction
💡 Taux de vacance : pourquoi c'est important
Le taux de vacance mesure la proportion de logements inoccupés sur un territoire. Un taux inférieur à 7 % indique un marché tendu (forte demande, peu de biens disponibles) — c'est favorable pour les investisseurs car le risque de vacance locative est faible. Un taux supérieur à 12 % peut signaler un marché détendu avec un risque de loyer impayé ou de logement vide plus élevé. C'est un indicateur clé pour estimer la tension locative d'un territoire.
Économie et revenus — Alpes-Maritimes
Le dynamisme économique d'un territoire influence directement l'attractivité du marché immobilier et la demande locative.
Revenu médian
23 581 €
Taux de pauvreté
16.8 %
Entreprises
95 355
Salaire net horaire moyen
12.58 €
Emplois dans la zone
409 601
💡 Économie et marché immobilier
L'économie locale est un facteur déterminant du marché immobilier. Un bassin d'emploi dynamique attire de nouveaux habitants et soutient la demande de logements. Le revenu médian donne une indication du pouvoir d'achat des ménages et de leur capacité à payer un loyer ou à acheter. Un taux de chômage élevé peut fragiliser la demande locative et peser sur les prix.
Démographie — Alpes-Maritimes
La structure démographique impacte directement la demande de logements. Une population jeune et active génère une forte demande locative.
Répartition par âge
Catégories socioprofessionnelles
💡 Démographie et logement
La démographie d'un département influence le marché immobilier à moyen et long terme. Une population en croissance soutient la demande de logements et les prix. La répartition par tranche d'âge indique les besoins : les jeunes actifs recherchent des petites surfaces en location, les familles des maisons avec jardin, et les seniors des logements adaptés de plain-pied. Les catégories socioprofessionnelles donnent une indication du pouvoir d'achat des habitants.
Composition des ménages — Alpes-Maritimes
502 399 ménages dans les Alpes-Maritimes. La taille des ménages influence le type de logement recherché.
Niveau de diplôme — Alpes-Maritimes
Répartition des diplômes de la population non scolarisée de 15 ans et plus (820 695 personnes).
Activité et emploi — Alpes-Maritimes
Sur 642 559 personnes de 15-64 ans : 484 844 actifs dont 429 804 en emploi et 55 038 chômeurs.
Taux d'activité
75.5 %
Taux d'emploi
66.9 %
Taux de chômage
11.4 %
Inactifs
157 714
Statut professionnel
Salariés
362 906
Non-salariés
79 856
Temps de travail des salariés
Offre de santé — Alpes-Maritimes
L'accès aux soins est un critère de qualité de vie qui influence l'attractivité d'un territoire pour les locataires et les acquéreurs.
Généralistes
2 043
19.2 / 10 000 hab.
Spécialistes
4 268
Dentistes
1 583
Pharmacies
1 349
Détail des spécialistes
Psychiatres
389
Pédiatres
217
Cardiologues
216
Dermatologues
113
Ophtalmologues
258
Gynécologues
217
Radiologues
544
Rhumatologues
55
Gastro-entérologues
100
Pneumologues
102
Neurologues
84
ORL
58
Anesthésistes
294
Chirurgiens
494
Endocrinologues
57
Autres spécialistes
1 070
Tourisme — Alpes-Maritimes
La capacité d'hébergement touristique peut indiquer un potentiel de location saisonnière.
Hôtels
547
26 994 chambres
Campings
105
6 843 emplacements
Toutes les communes — Alpes-Maritimes (06)
Accédez aux données immobilières détaillées de chaque commune du département.
Nice
Antibes
Cannes
Cagnes-sur-Mer
Grasse
Le Cannet
Saint-Laurent-du-Var
Menton
Vallauris
Mandelieu-la-Napoule
Mougins
Vence
Villeneuve-Loubet
Carros
Valbonne
Beausoleil
Roquebrune-Cap-Martin
Mouans-Sartoux
La Trinité
Biot
Peymeinade
La Colle-sur-Loup
Pégomas
Contes
Roquefort-les-Pins
La Gaude
Saint-André-de-la-Roche
La Roquette-sur-Siagne
Drap
Levens
Villefranche-sur-Mer
Tourrette-Levens
Cap-d'Ail
Saint-Jeannet
Gattières
Le Rouret
Tourrettes-sur-Loup
Saint-Cézaire-sur-Siagne
Sospel
Beaulieu-sur-Mer
Châteauneuf-Grasse
Saint-Vallier-de-Thiey
Colomars
Saint-Martin-du-Var
Auribeau-sur-Siagne
Saint-Paul-de-Vence
Le Tignet
La Turbie
Le Bar-sur-Loup
Opio
Aspremont
Èze
Falicon
Castagniers
Blausasc
Gilette
Gorbio
Saint-Jean-Cap-Ferrat
Peillon
Le Broc
Cabris
Saint-Martin-Vésubie
Saint-Blaise
Théoule-sur-Mer
Sainte-Agnès
Saint-Étienne-de-Tinée
Cantaron
Berre-les-Alpes
Spéracèdes
Castellar
Péone
Châteauneuf-Villevieille
Bendejun
La Roquette-sur-Var
Bonson
Isola
Castillon
Questions fréquentes — Alpes-Maritimes
Quel est le prix moyen au m² dans les Alpes-Maritimes ?
Le prix médian au m² dans les Alpes-Maritimes est de 4 861 € pour un appartement et 5 611 € pour une maison. Ces prix sont calculés à partir des transactions réelles (DVF).
Quel est le rendement locatif dans les Alpes-Maritimes ?
Le rendement locatif brut moyen dans les Alpes-Maritimes est de 4.91 %. La ville offrant le meilleur rendement est Châteauneuf-Villevieille avec 7.77 %.
Quelle est la part de passoires thermiques dans les Alpes-Maritimes ?
5.3 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (DPE F ou G), sur 78 577 diagnostics. Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location.
Quelle est la ville la plus chère dans les Alpes-Maritimes ?
La ville la plus chère est Saint-Jean-Cap-Ferrat (12 628 €/m²). La plus abordable est Berre-les-Alpes (2 238 €/m²).
Combien d'habitants compte le département Alpes-Maritimes ?
Le département Alpes-Maritimes (06) compte 1 066 287 habitants répartis sur 1 478 km², soit 77 communes.
Quel est le taux de chômage dans les Alpes-Maritimes ?
Le taux de chômage dans les Alpes-Maritimes est de 11.4 %. Le revenu fiscal médian est de 23 581 €.
Faut-il investir dans les Alpes-Maritimes ?
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