Faut-il investir en Gironde ?
4 indicateurs clés pour évaluer rapidement le potentiel d'investissement du département.
Rendement brut
4.54 %
Moyen
Taux de vacance
5.4 %
Favorable
Passoires thermiques
2.6 %
Favorable
Taux de chômage
10.8 %
Moyen
Bilan mitigé. Gironde offre des opportunités intéressantes mais certains indicateurs méritent attention.
Analysez les données ville par ville pour cibler les meilleures opportunités.
Chiffres clés — Gironde
Communes
94
Population
1 239 020
340 hab/km²
Transactions DVF
60 105
Volume : 19 886 M€
Rendement brut moy.
4.54 %
Prix au m² en Gironde
Prix médian au m² calculé sur 60 105 transactions réelles (DVF, réf. 2023-2025-S1).
Appartements — médian
3 909 €/m²
Loyer moy. : 14,8 €/m²/mois
Maisons — médian
3 176 €/m²
Loyer moy. : 14,0 €/m²/mois
Détails des transactions DVF
Appartements — détails DVF
- Fourchette P25-P75 : 3 043 – 5 194 €/m²
- Prix moyen : 4 941 €/m²
- Prix médian (total) : 195 690 €
- Surface médiane : 51 m²
- 23 478 transactions
Maisons — détails DVF
- Fourchette P25-P75 : 2 134 – 4 471 €/m²
- Prix moyen : 3 849 €/m²
- Prix médian (total) : 300 000 €
- Surface médiane : 96 m²
- 36 627 transactions
Détail des loyers (2025)
Appart. tous types
14.8 €/m²
T1 - T2
17.2 €/m²
T3 et +
13.2 €/m²
Maisons
14 €/m²
Fourchette de loyer : 11.9 à 18.5 €/m².
💡 Comprendre le prix au m²
Le prix au m² représente le prix de vente moyen ou médian d'un bien immobilier rapporté à sa surface habitable. Il est calculé à partir des transactions réelles enregistrées par les notaires (données DVF — Demandes de Valeurs Foncières). Le prix médian signifie que la moitié des biens se sont vendus plus cher, et l'autre moitié moins cher. C'est un indicateur plus fiable que la moyenne car il n'est pas faussé par les ventes exceptionnelles.
Rendement locatif en Gironde
Le rendement locatif brut moyen en Gironde est de 4.54 %. C'est un rendement correct, dans la moyenne nationale.
Rendement brut moyen
4.54 %
Prix achat médian
3 909 €/m²
Loyer moyen
14,8 €/m²/mois
Rendement brut = (14,8 € × 12 mois) ÷ 3 909 € × 100 = 4.54 %
💡 Rendement brut vs net
Le rendement locatif brut mesure la rentabilité d'un investissement immobilier. Il se calcule ainsi : (loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100. Par exemple, un appartement acheté 100 000 € et loué 500 €/mois génère un rendement brut de 6 %. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, gestion, vacance, travaux) et se situe généralement 1,5 à 2 points en dessous du brut. Un rendement brut supérieur à 6 % est généralement considéré comme attractif.
Performance énergétique (DPE) — Gironde
156 624 diagnostics réalisés. 2.6 % de passoires thermiques (F-G). C'est un bon résultat, le parc est relativement performant.
A
27.1 %
B
16 %
C
17.5 %
D
27 %
E
9.9 %
F
2 %
G
0.6 %
Émissions de gaz à effet de serre (GES)
A
20.6 %
B
30.2 %
C
24.5 %
D
12.7 %
E
9.1 %
F
2.5 %
G
0.5 %
💡 Impact du DPE sur votre investissement
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore). Les logements classés F et G sont appelés « passoires thermiques ». Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location. Les F seront interdits en 2028. Un mauvais DPE entraîne une décote de 5 à 15 % sur le prix de vente, mais peut aussi représenter une opportunité de plus-value après rénovation.
Classement des villes — Gironde
Top 5 des villes les plus chères et les plus abordables (prix appartement au m²).
Les plus chères
| Ville | Prix /m² |
|---|---|
| Lège-Cap-Ferret | 10 274 € |
| Izon | 8 228 € |
| Arcachon | 8 044 € |
| Saint-Morillon | 6 951 € |
| Tresses | 6 690 € |
Les plus abordables
| Ville | Prix /m² |
|---|---|
| Saint-Denis-de-Pile | 1 875 € |
| Coutras | 1 955 € |
| Lesparre-Médoc | 2 084 € |
| Paillet | 2 185 € |
| Langon | 2 212 € |
Meilleurs rendements locatifs
| Ville | Prix appart. | Loyer | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Saint-Denis-de-Pile | 1 875 €/m² | 11,7 €/m² | 7.49 % |
| Coutras | 1 955 €/m² | 12,1 €/m² | 7.43 % |
| Paillet | 2 185 €/m² | 13,0 €/m² | 7.14 % |
| Lormont | 2 540 €/m² | 14,0 €/m² | 6.61 % |
| Saint-Quentin-de-Baron | 2 283 €/m² | 12,4 €/m² | 6.52 % |
Comparateur des villes — Gironde
Comparez les 94 communes du département. Cliquez sur un en-tête de colonne pour trier, utilisez la barre de recherche pour filtrer.
94 / 94 communes
| Ville | Pop. | Appart. /m² | Maison /m² | Loyer | Rendement | Revenu méd. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bordeaux | 261 804 | 4 583 € | 5 165 € | 16,0 € | 4.19 % | 24 870 € |
| Mérignac | 75 729 | 3 444 € | 4 318 € | 14,8 € | 5.16 % | 24 770 € |
| Pessac | 66 760 | 3 667 € | 4 176 € | 15,3 € | 5.01 % | 25 940 € |
| Talence | 45 225 | 4 000 € | 4 551 € | 15,6 € | 4.68 % | 24 260 € |
| Villenave-d'Ornon | 40 500 | 3 438 € | 3 672 € | 14,1 € | 4.92 % | 23 780 € |
| Saint-Médard-en-Jalles | 32 538 | 3 691 € | 3 789 € | 14,9 € | 4.84 % | 26 740 € |
| Bègles | 30 813 | 3 424 € | 4 289 € | 14,5 € | 5.08 % | 23 360 € |
| Cenon | 26 778 | 3 204 € | 3 533 € | 14,2 € | 5.32 % | 18 920 € |
| La Teste-de-Buch | 26 556 | 5 176 € | 6 044 € | 15,0 € | 3.48 % | 24 540 € |
| Gradignan | 25 835 | 3 556 € | 4 027 € | 15,0 € | 5.06 % | 25 980 € |
| Libourne | 24 557 | 2 677 € | 2 679 € | 12,9 € | 5.78 % | 20 860 € |
| Eysines | 24 374 | 3 523 € | 3 783 € | 14,3 € | 4.87 % | 23 980 € |
| Le Bouscat | 24 339 | 3 922 € | 5 369 € | 15,4 € | 4.71 % | 27 570 € |
| Lormont | 23 291 | 2 540 € | 3 115 € | 14,0 € | 6.61 % | 18 200 € |
| Gujan-Mestras | 22 399 | 4 510 € | 5 030 € | 15,1 € | 4.02 % | 25 670 € |
| Bruges | 20 215 | 3 568 € | 4 315 € | 14,8 € | 4.98 % | 25 550 € |
| Floirac | 17 749 | 3 351 € | 3 474 € | 14,2 € | 5.09 % | 20 850 € |
| Ambarès-et-Lagrave | 16 798 | 2 821 € | 2 869 € | 13,6 € | 5.79 % | 21 780 € |
| Cestas | 16 789 | 3 818 € | 3 889 € | 14,9 € | 4.68 % | 28 830 € |
| Blanquefort | 16 004 | 3 128 € | 3 593 € | 14,4 € | 5.52 % | 24 700 € |
| Saint-André-de-Cubzac | 12 854 | 2 630 € | 2 621 € | 12,4 € | 5.66 % | 22 530 € |
| Andernos-les-Bains | 12 472 | 5 607 € | 5 462 € | 15,6 € | 3.34 % | 27 410 € |
| Le Haillan | 11 572 | 3 556 € | 3 821 € | 14,0 € | 4.72 % | 25 760 € |
| Mios | 11 469 | 3 803 € | 3 983 € | 14,3 € | 4.51 % | 25 670 € |
| Arcachon | 11 259 | 8 044 € | 9 231 € | 17,0 € | 2.54 % | 27 150 € |
| Biganos | 11 095 | 3 661 € | 3 636 € | 14,1 € | 4.62 % | 24 400 € |
| Le Taillan-Médoc | 10 727 | 3 579 € | 3 552 € | 14,5 € | 4.86 % | 27 210 € |
| Léognan | 10 708 | 3 585 € | 3 734 € | 14,7 € | 4.92 % | 27 890 € |
| Parempuyre | 10 142 | 3 576 € | 3 257 € | 13,4 € | 4.5 % | 23 910 € |
| Saint-Loubès | 10 005 | 3 171 € | 2 882 € | 13,5 € | 5.11 % | 24 300 € |
| Audenge | 9 371 | 3 700 € | 4 052 € | 13,8 € | 4.48 % | 24 210 € |
| Saint-Jean-d'Illac | 9 304 | 3 720 € | 3 784 € | 14,2 € | 4.58 % | 27 540 € |
| Le Teich | 9 004 | 4 014 € | 4 511 € | 13,9 € | 4.16 % | 24 470 € |
| Coutras | 8 669 | 1 955 € | 1 875 € | 12,1 € | 7.43 % | 20 730 € |
| Artigues-près-Bordeaux | 8 645 | 3 077 € | 3 294 € | 12,7 € | 4.95 % | 24 380 € |
| Carbon-Blanc | 8 300 | 2 586 € | 3 018 € | 14,0 € | 6.5 % | 23 210 € |
| Lège-Cap-Ferret | 8 193 | 10 274 € | 11 600 € | 15,7 € | 1.83 % | 26 710 € |
| Salles | 7 887 | 3 856 € | 3 450 € | 12,9 € | 4.01 % | 25 690 € |
| Martignas-sur-Jalle | 7 850 | 3 612 € | 3 949 € | 13,9 € | 4.62 % | 27 750 € |
| Bassens | 7 842 | 2 888 € | 3 118 € | 13,9 € | 5.78 % | 21 280 € |
| Saint-Aubin-de-Médoc | 7 583 | 3 611 € | 3 980 € | 13,9 € | 4.62 % | 31 090 € |
| Langon | 7 345 | 2 212 € | 2 273 € | 11,1 € | 6.02 % | 20 390 € |
| Lanton | 7 276 | 4 155 € | 4 816 € | 14,1 € | 4.07 % | 25 910 € |
| Le Pian-Médoc | 7 105 | 3 771 € | 3 280 € | 14,1 € | 4.49 % | 26 940 € |
| Cadaujac | 6 671 | 3 579 € | 3 263 € | 14,5 € | 4.86 % | 24 250 € |
| Arès | 6 441 | 5 070 € | 5 252 € | 15,2 € | 3.6 % | 25 530 € |
| Izon | 6 320 | 8 228 € | 2 902 € | 12,3 € | 1.79 % | 24 460 € |
| Belin-Béliet | 6 039 | 2 878 € | 2 873 € | 13,3 € | 5.55 % | 23 710 € |
| Canéjan | 5 916 | 4 277 € | 3 531 € | 14,3 € | 4.01 % | 26 100 € |
| Lesparre-Médoc | 5 844 | 2 084 € | 2 074 € | 10,8 € | 6.22 % | 19 470 € |
| Saint-Denis-de-Pile | 5 816 | 1 875 € | 2 130 € | 11,7 € | 7.49 % | 21 860 € |
| Le Barp | 5 654 | 3 367 € | 3 446 € | 13,7 € | 4.88 % | 25 550 € |
| Marcheprime | 5 367 | 3 499 € | 3 362 € | 13,9 € | 4.77 % | 25 390 € |
| Ludon-Médoc | 5 352 | 3 061 € | 3 285 € | 14,9 € | 5.84 % | 25 760 € |
| Pauillac | 5 098 | 3 768 € | 1 770 € | 10,6 € | 3.38 % | 19 270 € |
| Tresses | 5 086 | 6 690 € | 3 219 € | 13,3 € | 2.39 % | 25 960 € |
| Lacanau | 5 031 | 5 268 € | 5 623 € | 16,4 € | 3.74 % | 25 500 € |
| Sainte-Eulalie | 4 925 | 2 629 € | 3 133 € | 12,9 € | 5.89 % | 24 470 € |
| Créon | 4 880 | 2 756 € | 2 850 € | 13,2 € | 5.75 % | 22 410 € |
| Saint-Sulpice-et-Cameyrac | 4 879 | 2 822 € | 2 933 € | 12,6 € | 5.36 % | 25 480 € |
| Carignan-de-Bordeaux | 4 237 | 3 475 € | 3 730 € | 14,4 € | 4.97 % | 27 950 € |
| Vayres | 4 204 | 2 463 € | 2 488 € | 13,1 € | 6.38 % | 23 750 € |
| Hourtin | 3 983 | 3 316 € | 3 643 € | 13,5 € | 4.89 % | 23 480 € |
| Bouliac | 3 773 | 3 421 € | 4 337 € | 16,2 € | 5.68 % | 30 540 € |
| Latresne | 3 639 | 3 876 € | 3 571 € | 13,6 € | 4.21 % | 28 920 € |
| Martillac | 3 504 | 3 019 € | 3 684 € | 14,5 € | 5.76 % | 28 340 € |
| Montussan | 3 451 | 3 062 € | 2 977 € | 13,4 € | 5.25 % | 26 030 € |
| Saint-Caprais-de-Bordeaux | 3 440 | 2 589 € | 2 937 € | 12,7 € | 5.89 % | 25 300 € |
| Fargues-Saint-Hilaire | 3 404 | 3 462 € | 3 234 € | 13,3 € | 4.61 % | 25 170 € |
| Pompignac | 3 393 | 3 174 € | 3 268 € | 13,1 € | 4.95 % | 28 280 € |
| Saucats | 3 388 | — | 3 272 € | 14,3 € | — | 27 530 € |
| Le Porge | 3 371 | — | 4 167 € | 14,0 € | — | 24 540 € |
| Saint-Médard-d'Eyrans | 3 263 | 3 782 € | 3 326 € | 14,0 € | 4.44 % | 26 690 € |
| Camblanes-et-Meynac | 3 093 | 2 920 € | 3 747 € | 14,4 € | 5.92 % | 28 180 € |
| Soulac-sur-Mer | 2 922 | 4 130 € | 3 977 € | 11,3 € | 3.28 % | 22 700 € |
| Yvrac | 2 881 | 2 576 € | 3 092 € | 13,3 € | 6.2 % | 25 960 € |
| Sallebœuf | 2 728 | — | 3 161 € | 12,7 € | — | 27 120 € |
| Saint-Quentin-de-Baron | 2 675 | 2 283 € | 2 763 € | 12,4 € | 6.52 % | 22 210 € |
| Carcans | 2 418 | 4 096 € | 3 767 € | 12,6 € | 3.69 % | 23 810 € |
| Quinsac | 2 215 | — | 3 495 € | 14,5 € | — | 27 670 € |
| Langoiran | 2 191 | 2 824 € | 2 356 € | 12,2 € | 5.18 % | 22 960 € |
| Cénac | 2 131 | — | 3 345 € | 14,4 € | — | 28 590 € |
| Arveyres | 2 029 | — | 2 568 € | 12,3 € | — | 24 500 € |
| Cambes | 1 810 | 2 407 € | 3 059 € | 12,3 € | 6.13 % | 25 260 € |
| Saint-Morillon | 1 786 | 6 951 € | 3 192 € | 13,5 € | 2.33 % | 27 330 € |
| Paillet | 1 207 | 2 185 € | 2 371 € | 13,0 € | 7.14 % | 22 510 € |
| Tabanac | 1 085 | — | 2 442 € | 12,4 € | — | 25 550 € |
| Bonnetan | 1 024 | — | 3 415 € | 12,7 € | — | 28 070 € |
| Saint-Vincent-de-Paul | 997 | 3 377 € | 2 487 € | 12,3 € | 4.37 % | 22 830 € |
| Baurech | 965 | — | 2 833 € | 12,4 € | — | 25 640 € |
| Lignan-de-Bordeaux | 836 | — | 2 929 € | 12,3 € | — | 27 810 € |
| Le Tourne | 824 | — | 2 700 € | 13,0 € | — | 24 540 € |
| Lestiac-sur-Garonne | 584 | — | 2 115 € | 13,0 € | — | 22 850 € |
| Isle-Saint-Georges | 520 | — | 2 464 € | 12,4 € | — | 23 950 € |
Le parc de logements — Gironde
689 040 logements, dont 51.9 % de maisons et 47.3 % d'appartements.
Propriétaires
49.7 %
Locataires
48.5 %
HLM
15.2 %
Logements vacants
5.4 %
Nombre de pièces des résidences principales
Époque de construction
💡 Taux de vacance : pourquoi c'est important
Le taux de vacance mesure la proportion de logements inoccupés sur un territoire. Un taux inférieur à 7 % indique un marché tendu (forte demande, peu de biens disponibles) — c'est favorable pour les investisseurs car le risque de vacance locative est faible. Un taux supérieur à 12 % peut signaler un marché détendu avec un risque de loyer impayé ou de logement vide plus élevé. C'est un indicateur clé pour estimer la tension locative d'un territoire.
Économie et revenus — Gironde
Le dynamisme économique d'un territoire influence directement l'attractivité du marché immobilier et la demande locative.
Revenu médian
24 674 €
Taux de pauvreté
13.3 %
Entreprises
67 366
Salaire net horaire moyen
11.55 €
Emplois dans la zone
578 786
💡 Économie et marché immobilier
L'économie locale est un facteur déterminant du marché immobilier. Un bassin d'emploi dynamique attire de nouveaux habitants et soutient la demande de logements. Le revenu médian donne une indication du pouvoir d'achat des ménages et de leur capacité à payer un loyer ou à acheter. Un taux de chômage élevé peut fragiliser la demande locative et peser sur les prix.
Démographie — Gironde
La structure démographique impacte directement la demande de logements. Une population jeune et active génère une forte demande locative.
Répartition par âge
Catégories socioprofessionnelles
💡 Démographie et logement
La démographie d'un département influence le marché immobilier à moyen et long terme. Une population en croissance soutient la demande de logements et les prix. La répartition par tranche d'âge indique les besoins : les jeunes actifs recherchent des petites surfaces en location, les familles des maisons avec jardin, et les seniors des logements adaptés de plain-pied. Les catégories socioprofessionnelles donnent une indication du pouvoir d'achat des habitants.
Composition des ménages — Gironde
587 013 ménages en Gironde. La taille des ménages influence le type de logement recherché.
Niveau de diplôme — Gironde
Répartition des diplômes de la population non scolarisée de 15 ans et plus (910 821 personnes).
Activité et emploi — Gironde
Sur 812 812 personnes de 15-64 ans : 617 735 actifs dont 550 846 en emploi et 66 886 chômeurs.
Taux d'activité
76 %
Taux d'emploi
67.8 %
Taux de chômage
10.8 %
Inactifs
195 075
Statut professionnel
Salariés
475 166
Non-salariés
83 879
Temps de travail des salariés
Offre de santé — Gironde
L'accès aux soins est un critère de qualité de vie qui influence l'attractivité d'un territoire pour les locataires et les acquéreurs.
Généralistes
2 876
23.2 / 10 000 hab.
Spécialistes
6 420
Dentistes
1 396
Pharmacies
1 691
Détail des spécialistes
Psychiatres
583
Pédiatres
274
Cardiologues
453
Dermatologues
137
Ophtalmologues
321
Gynécologues
255
Radiologues
1 271
Rhumatologues
95
Gastro-entérologues
177
Pneumologues
78
Neurologues
119
ORL
51
Anesthésistes
444
Chirurgiens
660
Endocrinologues
65
Autres spécialistes
1 437
Tourisme — Gironde
La capacité d'hébergement touristique peut indiquer un potentiel de location saisonnière.
Hôtels
259
13 605 chambres
Campings
81
7 717 emplacements
Toutes les communes — Gironde (33)
Accédez aux données immobilières détaillées de chaque commune du département.
Bordeaux
Mérignac
Pessac
Talence
Villenave-d'Ornon
Saint-Médard-en-Jalles
Bègles
Cenon
La Teste-de-Buch
Gradignan
Libourne
Eysines
Le Bouscat
Lormont
Gujan-Mestras
Bruges
Floirac
Ambarès-et-Lagrave
Cestas
Blanquefort
Saint-André-de-Cubzac
Andernos-les-Bains
Le Haillan
Mios
Arcachon
Biganos
Le Taillan-Médoc
Léognan
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Questions fréquentes — Gironde
Quel est le prix moyen au m² en Gironde ?
Le prix médian au m² en Gironde est de 3 909 € pour un appartement et 3 176 € pour une maison. Ces prix sont calculés à partir des transactions réelles (DVF).
Quel est le rendement locatif en Gironde ?
Le rendement locatif brut moyen en Gironde est de 4.54 %. La ville offrant le meilleur rendement est Saint-Denis-de-Pile avec 7.49 %.
Quelle est la part de passoires thermiques en Gironde ?
2.6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (DPE F ou G), sur 156 624 diagnostics. Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location.
Quelle est la ville la plus chère en Gironde ?
La ville la plus chère est Lège-Cap-Ferret (10 274 €/m²). La plus abordable est Saint-Denis-de-Pile (1 875 €/m²).
Combien d'habitants compte le département Gironde ?
Le département Gironde (33) compte 1 239 020 habitants répartis sur 3 649 km², soit 94 communes.
Quel est le taux de chômage en Gironde ?
Le taux de chômage en Gironde est de 10.8 %. Le revenu fiscal médian est de 24 674 €.
Faut-il investir en Gironde ?
L'investissement en Gironde présente rendement brut moyen de 4.54 %, taux de vacance de 5.4 %, 2.6 % de passoires thermiques. Consultez notre analyse détaillée pour évaluer les opportunités commune par commune.