Faut-il investir en Haute-Garonne ?
4 indicateurs clés pour évaluer rapidement le potentiel d'investissement du département.
Rendement brut
5.25 %
Moyen
Taux de vacance
7 %
Favorable
Passoires thermiques
3.1 %
Favorable
Taux de chômage
11.7 %
Moyen
Bilan mitigé. Haute-Garonne offre des opportunités intéressantes mais certains indicateurs méritent attention.
Analysez les données ville par ville pour cibler les meilleures opportunités.
Chiffres clés — Haute-Garonne
Communes
94
Population
1 148 129
884 hab/km²
Transactions DVF
48 881
Volume : 12 456 M€
Rendement brut moy.
5.25 %
Prix au m² en Haute-Garonne
Prix médian au m² calculé sur 48 881 transactions réelles (DVF, réf. 2023-2025-S1).
Appartements — médian
3 038 €/m²
Loyer moy. : 13,3 €/m²/mois
Maisons — médian
2 751 €/m²
Loyer moy. : 12,4 €/m²/mois
Détails des transactions DVF
Appartements — détails DVF
- Fourchette P25-P75 : 2 388 – 4 043 €/m²
- Prix moyen : 3 829 €/m²
- Prix médian (total) : 153 000 €
- Surface médiane : 55 m²
- 25 818 transactions
Maisons — détails DVF
- Fourchette P25-P75 : 2 011 – 3 429 €/m²
- Prix moyen : 2 962 €/m²
- Prix médian (total) : 274 500 €
- Surface médiane : 100 m²
- 23 063 transactions
Détail des loyers (2025)
Appart. tous types
13.3 €/m²
T1 - T2
15.5 €/m²
T3 et +
12 €/m²
Maisons
12.4 €/m²
Fourchette de loyer : 11 à 16 €/m².
💡 Comprendre le prix au m²
Le prix au m² représente le prix de vente moyen ou médian d'un bien immobilier rapporté à sa surface habitable. Il est calculé à partir des transactions réelles enregistrées par les notaires (données DVF — Demandes de Valeurs Foncières). Le prix médian signifie que la moitié des biens se sont vendus plus cher, et l'autre moitié moins cher. C'est un indicateur plus fiable que la moyenne car il n'est pas faussé par les ventes exceptionnelles.
Rendement locatif en Haute-Garonne
Le rendement locatif brut moyen en Haute-Garonne est de 5.25 %. C'est un rendement correct, dans la moyenne nationale.
Rendement brut moyen
5.25 %
Prix achat médian
3 038 €/m²
Loyer moyen
13,3 €/m²/mois
Rendement brut = (13,3 € × 12 mois) ÷ 3 038 € × 100 = 5.25 %
💡 Rendement brut vs net
Le rendement locatif brut mesure la rentabilité d'un investissement immobilier. Il se calcule ainsi : (loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100. Par exemple, un appartement acheté 100 000 € et loué 500 €/mois génère un rendement brut de 6 %. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, gestion, vacance, travaux) et se situe généralement 1,5 à 2 points en dessous du brut. Un rendement brut supérieur à 6 % est généralement considéré comme attractif.
Performance énergétique (DPE) — Haute-Garonne
103 560 diagnostics réalisés. 3.1 % de passoires thermiques (F-G). C'est un bon résultat, le parc est relativement performant.
A
24.9 %
B
16.2 %
C
15.1 %
D
28 %
E
12.7 %
F
2.6 %
G
0.5 %
Émissions de gaz à effet de serre (GES)
A
16.7 %
B
29.7 %
C
28.5 %
D
12.3 %
E
8.1 %
F
3.9 %
G
0.9 %
💡 Impact du DPE sur votre investissement
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore). Les logements classés F et G sont appelés « passoires thermiques ». Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location. Les F seront interdits en 2028. Un mauvais DPE entraîne une décote de 5 à 15 % sur le prix de vente, mais peut aussi représenter une opportunité de plus-value après rénovation.
Classement des villes — Haute-Garonne
Top 5 des villes les plus chères et les plus abordables (prix appartement au m²).
Les plus chères
| Ville | Prix /m² |
|---|---|
| Bouloc | 7 500 € |
| Castelmaurou | 6 125 € |
| Pin-Balma | 4 268 € |
| Quint-Fonsegrives | 3 690 € |
| Drémil-Lafage | 3 436 € |
Les plus abordables
| Ville | Prix /m² |
|---|---|
| Saint-Gaudens | 1 255 € |
| Villemur-sur-Tarn | 1 867 € |
| Auterive | 1 931 € |
| Muret | 2 188 € |
| Carbonne | 2 206 € |
Meilleurs rendements locatifs
| Ville | Prix appart. | Loyer | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Saint-Gaudens | 1 255 €/m² | 9,8 €/m² | 9.37 % |
| Villemur-sur-Tarn | 1 867 €/m² | 11,5 €/m² | 7.39 % |
| Auterive | 1 931 €/m² | 11,4 €/m² | 7.08 % |
| Eaunes | 2 229 €/m² | 12,8 €/m² | 6.89 % |
| Sainte-Foy-d'Aigrefeuille | 2 419 €/m² | 13,7 €/m² | 6.8 % |
Comparateur des villes — Haute-Garonne
Comparez les 94 communes du département. Cliquez sur un en-tête de colonne pour trier, utilisez la barre de recherche pour filtrer.
94 / 94 communes
| Ville | Pop. | Appart. /m² | Maison /m² | Loyer | Rendement | Revenu méd. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Toulouse | 504 078 | 3 407 € | 3 915 € | 14,0 € | 4.93 % | 22 140 € |
| Colomiers | 40 159 | 2 586 € | 3 140 € | 13,1 € | 6.08 % | 23 690 € |
| Tournefeuille | 29 439 | 3 049 € | 3 477 € | 13,4 € | 5.27 % | 29 020 € |
| Blagnac | 26 466 | 3 039 € | 3 653 € | 13,6 € | 5.37 % | 25 350 € |
| Muret | 25 060 | 2 188 € | 2 629 € | 11,5 € | 6.31 % | 22 450 € |
| Cugnaux | 20 341 | 2 580 € | 2 915 € | 12,7 € | 5.91 % | 23 980 € |
| Plaisance-du-Touch | 19 944 | 2 667 € | 3 138 € | 12,7 € | 5.71 % | 26 170 € |
| Balma | 17 385 | 3 381 € | 4 136 € | 13,5 € | 4.79 % | 28 580 € |
| Ramonville-Saint-Agne | 14 949 | 2 977 € | 3 480 € | 13,6 € | 5.48 % | 24 600 € |
| Castanet-Tolosan | 14 903 | 3 091 € | 3 415 € | 13,2 € | 5.12 % | 25 080 € |
| Saint-Orens-de-Gameville | 13 766 | 3 094 € | 3 264 € | 13,5 € | 5.24 % | 26 190 € |
| Fonsorbes | 12 546 | 2 348 € | 2 877 € | 11,5 € | 5.88 % | 25 650 € |
| L'Union | 12 358 | 3 307 € | 3 298 € | 14,0 € | 5.08 % | 27 930 € |
| Saint-Gaudens | 11 613 | 1 255 € | 1 438 € | 9,8 € | 9.37 % | 19 530 € |
| Saint-Jean | 11 243 | 3 131 € | 3 122 € | 13,7 € | 5.25 % | 25 940 € |
| Castelginest | 10 876 | 2 613 € | 2 980 € | 12,4 € | 5.69 % | 23 790 € |
| Villeneuve-Tolosane | 10 369 | 2 571 € | 2 909 € | 12,6 € | 5.88 % | 24 100 € |
| Auterive | 10 126 | 1 931 € | 2 340 € | 11,4 € | 7.08 % | 22 080 € |
| Portet-sur-Garonne | 9 805 | 2 491 € | 3 017 € | 12,8 € | 6.17 % | 23 030 € |
| Seysses | 9 789 | 2 447 € | 2 620 € | 12,0 € | 5.88 % | 23 830 € |
| Saint-Lys | 9 686 | 2 249 € | 2 604 € | 12,1 € | 6.46 % | 24 340 € |
| Revel | 9 665 | 2 472 € | 1 935 € | 9,0 € | 4.37 % | 21 290 € |
| Léguevin | 9 474 | 2 509 € | 3 029 € | 11,8 € | 5.64 % | 26 280 € |
| Frouzins | 9 457 | 2 678 € | 2 857 € | 12,5 € | 5.6 % | 25 080 € |
| Aucamville | 9 349 | 2 677 € | 2 863 € | 13,0 € | 5.83 % | 22 860 € |
| Launaguet | 9 260 | 2 647 € | 3 003 € | 12,8 € | 5.8 % | 23 290 € |
| Grenade | 8 961 | 2 266 € | 2 627 € | 11,2 € | 5.93 % | 23 810 € |
| Pibrac | 8 678 | 2 941 € | 3 452 € | 12,5 € | 5.1 % | 30 690 € |
| La Salvetat-Saint-Gilles | 8 524 | 2 459 € | 3 071 € | 12,1 € | 5.9 % | 26 820 € |
| Cornebarrieu | 8 164 | 2 571 € | 3 143 € | 12,8 € | 5.97 % | 25 600 € |
| Beauzelle | 7 656 | 2 800 € | 3 560 € | 13,5 € | 5.79 % | 24 650 € |
| Aussonne | 7 465 | 2 576 € | 2 920 € | 12,8 € | 5.96 % | 26 070 € |
| Saint-Jory | 7 346 | 2 590 € | 2 968 € | 12,0 € | 5.56 % | 22 560 € |
| Escalquens | 6 986 | 3 049 € | 3 395 € | 13,1 € | 5.16 % | 27 790 € |
| Castelnau-d'Estrétefonds | 6 814 | 2 488 € | 2 732 € | 11,4 € | 5.5 % | 24 980 € |
| Fronton | 6 538 | 2 363 € | 2 678 € | 10,9 € | 5.54 % | 24 760 € |
| Eaunes | 6 510 | 2 229 € | 2 797 € | 12,8 € | 6.89 % | 24 230 € |
| Saint-Alban | 6 454 | 2 700 € | 2 977 € | 12,5 € | 5.56 % | 23 010 € |
| Merville | 6 440 | 2 341 € | 2 709 € | 11,6 € | 5.95 % | 24 450 € |
| Labarthe-sur-Lèze | 6 415 | 2 344 € | 2 789 € | 12,2 € | 6.25 % | 24 260 € |
| Villemur-sur-Tarn | 6 170 | 1 867 € | 2 140 € | 11,5 € | 7.39 % | 21 150 € |
| Quint-Fonsegrives | 6 005 | 3 690 € | 3 745 € | 13,7 € | 4.46 % | 28 470 € |
| Bruguières | 5 957 | 2 486 € | 3 035 € | 12,4 € | 5.99 % | 25 540 € |
| Fontenilles | 5 849 | — | 2 733 € | 11,8 € | — | 27 860 € |
| Carbonne | 5 737 | 2 206 € | 2 340 € | 10,3 € | 5.6 % | 22 590 € |
| Mondonville | 5 680 | 2 492 € | 3 088 € | 12,3 € | 5.92 % | 23 920 € |
| Fenouillet | 5 595 | 2 413 € | 2 777 € | 12,5 € | 6.22 % | 22 940 € |
| Roques | 5 115 | 2 603 € | 3 003 € | 12,7 € | 5.85 % | 24 430 € |
| Gratentour | 4 699 | 2 692 € | 2 821 € | 12,5 € | 5.57 % | 25 020 € |
| Bouloc | 4 692 | 7 500 € | 2 602 € | 11,3 € | 1.81 % | 27 260 € |
| Pechbonnieu | 4 662 | 2 882 € | 3 083 € | 11,7 € | 4.87 % | 26 860 € |
| Castelmaurou | 4 448 | 6 125 € | 3 350 € | 11,4 € | 2.23 % | 28 780 € |
| Pins-Justaret | 4 356 | 2 440 € | 2 864 € | 12,5 € | 6.15 % | 24 970 € |
| Roquettes | 4 297 | 2 450 € | 2 921 € | 12,1 € | 5.93 % | 25 830 € |
| Labège | 4 242 | 3 139 € | 3 530 € | 13,4 € | 5.12 % | 26 350 € |
| Auzeville-Tolosane | 4 234 | 3 153 € | 3 382 € | 14,1 € | 5.37 % | 29 070 € |
| Montrabé | 4 191 | 2 965 € | 3 617 € | 13,4 € | 5.42 % | 28 350 € |
| Seilh | 3 266 | 3 128 € | 3 120 € | 13,0 € | 4.99 % | 30 250 € |
| Gagnac-sur-Garonne | 3 192 | 2 581 € | 3 008 € | 12,5 € | 5.81 % | 25 090 € |
| Montberon | 3 110 | 2 722 € | 2 915 € | 11,6 € | 5.11 % | 27 790 € |
| Fonbeauzard | 2 968 | 2 589 € | 2 832 € | 12,6 € | 5.84 % | 23 240 € |
| Lapeyrouse-Fossat | 2 947 | — | 3 250 € | 13,5 € | — | 30 580 € |
| Lespinasse | 2 915 | 2 602 € | 2 932 € | 12,5 € | 5.76 % | 24 570 € |
| Brax | 2 885 | 2 468 € | 3 089 € | 11,7 € | 5.69 % | 30 110 € |
| Pinsaguel | 2 798 | 2 692 € | 2 757 € | 12,3 € | 5.48 % | 25 680 € |
| Drémil-Lafage | 2 638 | 3 436 € | 2 914 € | 13,7 € | 4.78 % | 30 000 € |
| Montgiscard | 2 586 | 2 410 € | 2 532 € | 11,7 € | 5.83 % | 27 200 € |
| Daux | 2 508 | 2 536 € | 2 759 € | 11,1 € | 5.25 % | 27 000 € |
| Saint-Geniès-Bellevue | 2 502 | 2 690 € | 3 000 € | 13,1 € | 5.84 % | 29 330 € |
| Sainte-Foy-d'Aigrefeuille | 2 449 | 2 419 € | 3 405 € | 13,7 € | 6.8 % | 30 230 € |
| Péchabou | 2 399 | 2 938 € | 3 645 € | 12,7 € | 5.19 % | 29 830 € |
| Saubens | 2 337 | — | 3 027 € | 12,3 € | — | 28 000 € |
| Saint-Loup-Cammas | 2 329 | — | 3 384 € | 11,6 € | — | 29 020 € |
| Cépet | 2 260 | 2 857 € | 2 954 € | 11,7 € | 4.91 % | 25 370 € |
| Pompertuzat | 2 251 | 3 210 € | 3 333 € | 12,9 € | 4.82 % | 29 690 € |
| Saint-Sauveur | 2 087 | 3 204 € | 2 757 € | 12,0 € | 4.49 % | 24 280 € |
| Flourens | 2 081 | 3 406 € | 3 366 € | 13,7 € | 4.83 % | 29 110 € |
| Lacroix-Falgarde | 2 063 | 3 022 € | 3 372 € | 12,5 € | 4.96 % | 31 270 € |
| Rouffiac-Tolosan | 2 008 | 2 423 € | 3 877 € | 13,3 € | 6.59 % | 32 540 € |
| Labastide-Saint-Sernin | 1 950 | — | 2 952 € | 11,6 € | — | 27 030 € |
| Garidech | 1 909 | — | 2 810 € | 11,9 € | — | 27 280 € |
| Mons | 1 820 | — | 3 826 € | 12,8 € | — | 33 530 € |
| Montlaur | 1 791 | — | 3 146 € | 11,7 € | — | 27 080 € |
| Lauzerville | 1 630 | — | 3 718 € | 13,0 € | — | 33 820 € |
| Auzielle | 1 607 | — | 3 151 € | 13,7 € | — | 29 890 € |
| Belberaud | 1 535 | 3 140 € | 3 104 € | 13,4 € | 5.12 % | 29 720 € |
| Deyme | 1 356 | — | — | 11,7 € | — | 28 660 € |
| Vieille-Toulouse | 1 217 | 2 834 € | 3 955 € | 13,6 € | 5.76 % | 46 720 € |
| Donneville | 1 119 | — | 3 017 € | 11,7 € | — | 26 760 € |
| Vigoulet-Auzil | 1 003 | — | 3 727 € | 12,6 € | — | 39 860 € |
| Pechbusque | 989 | — | 3 219 € | 12,6 € | — | 36 660 € |
| Pin-Balma | 989 | 4 268 € | 4 107 € | 12,8 € | 3.6 % | 35 860 € |
| Corronsac | 883 | — | 3 121 € | 12,0 € | — | 32 380 € |
| Fourquevaux | 766 | — | 3 026 € | 11,8 € | — | 28 610 € |
Le parc de logements — Haute-Garonne
606 894 logements, dont 39.6 % de maisons et 59.5 % d'appartements.
Propriétaires
46.7 %
Locataires
51.5 %
HLM
12.7 %
Logements vacants
7 %
Nombre de pièces des résidences principales
Époque de construction
💡 Taux de vacance : pourquoi c'est important
Le taux de vacance mesure la proportion de logements inoccupés sur un territoire. Un taux inférieur à 7 % indique un marché tendu (forte demande, peu de biens disponibles) — c'est favorable pour les investisseurs car le risque de vacance locative est faible. Un taux supérieur à 12 % peut signaler un marché détendu avec un risque de loyer impayé ou de logement vide plus élevé. C'est un indicateur clé pour estimer la tension locative d'un territoire.
Économie et revenus — Haute-Garonne
Le dynamisme économique d'un territoire influence directement l'attractivité du marché immobilier et la demande locative.
Revenu médian
24 040 €
Taux de pauvreté
16.6 %
Entreprises
60 535
Salaire net horaire moyen
12.78 €
Emplois dans la zone
582 121
💡 Économie et marché immobilier
L'économie locale est un facteur déterminant du marché immobilier. Un bassin d'emploi dynamique attire de nouveaux habitants et soutient la demande de logements. Le revenu médian donne une indication du pouvoir d'achat des ménages et de leur capacité à payer un loyer ou à acheter. Un taux de chômage élevé peut fragiliser la demande locative et peser sur les prix.
Démographie — Haute-Garonne
La structure démographique impacte directement la demande de logements. Une population jeune et active génère une forte demande locative.
Répartition par âge
Catégories socioprofessionnelles
💡 Démographie et logement
La démographie d'un département influence le marché immobilier à moyen et long terme. Une population en croissance soutient la demande de logements et les prix. La répartition par tranche d'âge indique les besoins : les jeunes actifs recherchent des petites surfaces en location, les familles des maisons avec jardin, et les seniors des logements adaptés de plain-pied. Les catégories socioprofessionnelles donnent une indication du pouvoir d'achat des habitants.
Composition des ménages — Haute-Garonne
547 968 ménages en Haute-Garonne. La taille des ménages influence le type de logement recherché.
Niveau de diplôme — Haute-Garonne
Répartition des diplômes de la population non scolarisée de 15 ans et plus (816 908 personnes).
Activité et emploi — Haute-Garonne
Sur 784 958 personnes de 15-64 ans : 591 042 actifs dont 521 683 en emploi et 69 350 chômeurs.
Taux d'activité
75.3 %
Taux d'emploi
66.5 %
Taux de chômage
11.7 %
Inactifs
193 918
Statut professionnel
Salariés
463 621
Non-salariés
65 649
Temps de travail des salariés
Offre de santé — Haute-Garonne
L'accès aux soins est un critère de qualité de vie qui influence l'attractivité d'un territoire pour les locataires et les acquéreurs.
Généralistes
1 953
17 / 10 000 hab.
Spécialistes
4 271
Dentistes
1 352
Pharmacies
1 465
Détail des spécialistes
Psychiatres
446
Pédiatres
243
Cardiologues
346
Dermatologues
122
Ophtalmologues
203
Gynécologues
194
Radiologues
296
Rhumatologues
78
Gastro-entérologues
125
Pneumologues
102
Neurologues
91
ORL
37
Anesthésistes
327
Chirurgiens
384
Endocrinologues
77
Autres spécialistes
1 200
Tourisme — Haute-Garonne
La capacité d'hébergement touristique peut indiquer un potentiel de location saisonnière.
Hôtels
150
9 626 chambres
Campings
53
4 662 emplacements
Toutes les communes — Haute-Garonne (31)
Accédez aux données immobilières détaillées de chaque commune du département.
Toulouse
Colomiers
Tournefeuille
Blagnac
Muret
Cugnaux
Plaisance-du-Touch
Balma
Ramonville-Saint-Agne
Castanet-Tolosan
Saint-Orens-de-Gameville
Fonsorbes
L'Union
Saint-Gaudens
Saint-Jean
Castelginest
Villeneuve-Tolosane
Auterive
Portet-sur-Garonne
Seysses
Saint-Lys
Revel
Léguevin
Frouzins
Aucamville
Launaguet
Grenade
Pibrac
La Salvetat-Saint-Gilles
Cornebarrieu
Beauzelle
Aussonne
Saint-Jory
Escalquens
Castelnau-d'Estrétefonds
Fronton
Eaunes
Saint-Alban
Merville
Labarthe-sur-Lèze
Villemur-sur-Tarn
Quint-Fonsegrives
Bruguières
Fontenilles
Carbonne
Mondonville
Fenouillet
Roques
Gratentour
Bouloc
Pechbonnieu
Castelmaurou
Pins-Justaret
Roquettes
Labège
Auzeville-Tolosane
Montrabé
Seilh
Gagnac-sur-Garonne
Montberon
Fonbeauzard
Lapeyrouse-Fossat
Lespinasse
Brax
Pinsaguel
Drémil-Lafage
Montgiscard
Daux
Saint-Geniès-Bellevue
Sainte-Foy-d'Aigrefeuille
Péchabou
Saubens
Saint-Loup-Cammas
Cépet
Pompertuzat
Saint-Sauveur
Flourens
Lacroix-Falgarde
Rouffiac-Tolosan
Labastide-Saint-Sernin
Garidech
Mons
Montlaur
Lauzerville
Auzielle
Belberaud
Deyme
Vieille-Toulouse
Donneville
Vigoulet-Auzil
Pechbusque
Pin-Balma
Corronsac
Fourquevaux
Questions fréquentes — Haute-Garonne
Quel est le prix moyen au m² en Haute-Garonne ?
Le prix médian au m² en Haute-Garonne est de 3 038 € pour un appartement et 2 751 € pour une maison. Ces prix sont calculés à partir des transactions réelles (DVF).
Quel est le rendement locatif en Haute-Garonne ?
Le rendement locatif brut moyen en Haute-Garonne est de 5.25 %. La ville offrant le meilleur rendement est Saint-Gaudens avec 9.37 %.
Quelle est la part de passoires thermiques en Haute-Garonne ?
3.1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (DPE F ou G), sur 103 560 diagnostics. Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location.
Quelle est la ville la plus chère en Haute-Garonne ?
La ville la plus chère est Bouloc (7 500 €/m²). La plus abordable est Saint-Gaudens (1 255 €/m²).
Combien d'habitants compte le département Haute-Garonne ?
Le département Haute-Garonne (31) compte 1 148 129 habitants répartis sur 1 298 km², soit 94 communes.
Quel est le taux de chômage en Haute-Garonne ?
Le taux de chômage en Haute-Garonne est de 11.7 %. Le revenu fiscal médian est de 24 040 €.
Faut-il investir en Haute-Garonne ?
L'investissement en Haute-Garonne présente rendement brut moyen de 5.25 %, taux de vacance de 7 %, 3.1 % de passoires thermiques. Consultez notre analyse détaillée pour évaluer les opportunités commune par commune.