Faut-il investir dans l'Hérault ?
4 indicateurs clés pour évaluer rapidement le potentiel d'investissement du département.
Rendement brut
4.84 %
Moyen
Taux de vacance
6.6 %
Favorable
Passoires thermiques
4.7 %
Favorable
Taux de chômage
15.3 %
Attention
Bilan mitigé. Hérault offre des opportunités intéressantes mais certains indicateurs méritent attention.
Analysez les données ville par ville pour cibler les meilleures opportunités.
Chiffres clés — Hérault
Communes
85
Population
967 166
535 hab/km²
Transactions DVF
55 935
Volume : 14 019 M€
Rendement brut moy.
4.84 %
Prix au m² dans l'Hérault
Prix médian au m² calculé sur 55 935 transactions réelles (DVF, réf. 2023-2025-S1).
Appartements — médian
3 569 €/m²
Loyer moy. : 14,4 €/m²/mois
Maisons — médian
3 083 €/m²
Loyer moy. : 13,7 €/m²/mois
Détails des transactions DVF
Appartements — détails DVF
- Fourchette P25-P75 : 2 525 – 4 722 €/m²
- Prix moyen : 4 206 €/m²
- Prix médian (total) : 150 000 €
- Surface médiane : 45 m²
- 32 163 transactions
Maisons — détails DVF
- Fourchette P25-P75 : 2 112 – 4 163 €/m²
- Prix moyen : 3 415 €/m²
- Prix médian (total) : 274 325 €
- Surface médiane : 90 m²
- 23 772 transactions
Détail des loyers (2025)
Appart. tous types
14.4 €/m²
T1 - T2
16.6 €/m²
T3 et +
12.8 €/m²
Maisons
13.7 €/m²
Fourchette de loyer : 11.5 à 17.9 €/m².
💡 Comprendre le prix au m²
Le prix au m² représente le prix de vente moyen ou médian d'un bien immobilier rapporté à sa surface habitable. Il est calculé à partir des transactions réelles enregistrées par les notaires (données DVF — Demandes de Valeurs Foncières). Le prix médian signifie que la moitié des biens se sont vendus plus cher, et l'autre moitié moins cher. C'est un indicateur plus fiable que la moyenne car il n'est pas faussé par les ventes exceptionnelles.
Rendement locatif dans l'Hérault
Le rendement locatif brut moyen dans l'Hérault est de 4.84 %. C'est un rendement correct, dans la moyenne nationale.
Rendement brut moyen
4.84 %
Prix achat médian
3 569 €/m²
Loyer moyen
14,4 €/m²/mois
Rendement brut = (14,4 € × 12 mois) ÷ 3 569 € × 100 = 4.84 %
💡 Rendement brut vs net
Le rendement locatif brut mesure la rentabilité d'un investissement immobilier. Il se calcule ainsi : (loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100. Par exemple, un appartement acheté 100 000 € et loué 500 €/mois génère un rendement brut de 6 %. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, gestion, vacance, travaux) et se situe généralement 1,5 à 2 points en dessous du brut. Un rendement brut supérieur à 6 % est généralement considéré comme attractif.
Performance énergétique (DPE) — Hérault
117 352 diagnostics réalisés. 4.7 % de passoires thermiques (F-G). C'est un bon résultat, le parc est relativement performant.
A
21.9 %
B
10.3 %
C
19.2 %
D
29.4 %
E
14.6 %
F
4 %
G
0.7 %
Émissions de gaz à effet de serre (GES)
A
27.9 %
B
30.7 %
C
19.3 %
D
13.4 %
E
6.3 %
F
2 %
G
0.4 %
💡 Impact du DPE sur votre investissement
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore). Les logements classés F et G sont appelés « passoires thermiques ». Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location. Les F seront interdits en 2028. Un mauvais DPE entraîne une décote de 5 à 15 % sur le prix de vente, mais peut aussi représenter une opportunité de plus-value après rénovation.
Classement des villes — Hérault
Top 5 des villes les plus chères et les plus abordables (prix appartement au m²).
Les plus chères
| Ville | Prix /m² |
|---|---|
| Beaulieu | 12 421 € |
| Teyran | 6 927 € |
| La Grande-Motte | 5 329 € |
| Palavas-les-Flots | 5 214 € |
| Mudaison | 4 933 € |
Les plus abordables
| Ville | Prix /m² |
|---|---|
| Bédarieux | 1 313 € |
| Lodève | 1 427 € |
| Cazouls-lès-Béziers | 1 727 € |
| Montagnac | 2 131 € |
| Bessan | 2 143 € |
Meilleurs rendements locatifs
| Ville | Prix appart. | Loyer | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Bédarieux | 1 313 €/m² | 9,4 €/m² | 8.59 % |
| Lodève | 1 427 €/m² | 9,6 €/m² | 8.07 % |
| Lunel | 2 500 €/m² | 15,0 €/m² | 7.2 % |
| Cazouls-lès-Béziers | 1 727 €/m² | 9,7 €/m² | 6.74 % |
| Villeveyrac | 2 265 €/m² | 12,5 €/m² | 6.62 % |
Comparateur des villes — Hérault
Comparez les 85 communes du département. Cliquez sur un en-tête de colonne pour trier, utilisez la barre de recherche pour filtrer.
85 / 85 communes
| Ville | Pop. | Appart. /m² | Maison /m² | Loyer | Rendement | Revenu méd. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Montpellier | 302 454 | 3 491 € | 4 091 € | 15,5 € | 5.33 % | 19 670 € |
| Béziers | 80 341 | 2 241 € | 2 339 € | 11,2 € | 6 % | 16 830 € |
| Sète | 44 712 | 3 507 € | 5 220 € | 13,5 € | 4.62 % | 19 960 € |
| Agde | 29 103 | 3 702 € | 4 062 € | 13,1 € | 4.25 % | 20 410 € |
| Lunel | 26 185 | 2 500 € | 3 136 € | 15,0 € | 7.2 % | 19 600 € |
| Castelnau-le-Lez | 24 888 | 3 857 € | 4 904 € | 16,1 € | 5.01 % | 25 160 € |
| Frontignan | 23 808 | 3 441 € | 3 643 € | 14,2 € | 4.95 % | 21 830 € |
| Lattes | 17 544 | 4 751 € | 4 606 € | 16,9 € | 4.27 % | 26 460 € |
| Mauguio | 16 596 | 4 790 € | 4 524 € | 17,3 € | 4.33 % | 25 140 € |
| Juvignac | 12 783 | 3 211 € | 3 567 € | 15,3 € | 5.72 % | 23 130 € |
| Mèze | 12 664 | 3 721 € | 3 558 € | 12,8 € | 4.13 % | 21 470 € |
| Saint-Jean-de-Védas | 12 570 | 4 071 € | 4 250 € | 16,0 € | 4.72 % | 25 510 € |
| Saint-Gély-du-Fesc | 10 537 | 4 664 € | 4 452 € | 15,9 € | 4.09 % | 29 940 € |
| Villeneuve-lès-Maguelone | 10 405 | 3 449 € | 4 103 € | 15,5 € | 5.39 % | 24 010 € |
| Pérols | 9 561 | 4 475 € | 4 727 € | 16,2 € | 4.34 % | 26 950 € |
| Le Crès | 9 295 | 4 222 € | 3 947 € | 16,8 € | 4.77 % | 25 900 € |
| Clermont-l'Hérault | 9 269 | 2 250 € | 2 724 € | 12,1 € | 6.45 % | 19 320 € |
| Grabels | 8 973 | 3 173 € | 4 044 € | 15,0 € | 5.67 % | 24 100 € |
| La Grande-Motte | 8 573 | 5 329 € | 6 330 € | 18,1 € | 4.08 % | 23 390 € |
| Pignan | 8 221 | 3 662 € | 3 658 € | 14,0 € | 4.59 % | 24 090 € |
| Sérignan | 8 123 | 3 502 € | 2 971 € | 13,2 € | 4.52 % | 21 240 € |
| Pézenas | 7 788 | 2 378 € | 2 698 € | 10,9 € | 5.5 % | 18 750 € |
| Baillargues | 7 735 | 3 858 € | 4 047 € | 15,2 € | 4.73 % | 25 640 € |
| Marseillan | 7 643 | 4 304 € | 3 837 € | 12,5 € | 3.49 % | 20 880 € |
| Lodève | 7 289 | 1 427 € | 2 500 € | 9,6 € | 8.07 % | 18 140 € |
| Fabrègues | 7 197 | 3 568 € | 3 736 € | 14,4 € | 4.84 % | 24 410 € |
| Balaruc-les-Bains | 7 073 | 4 216 € | 4 055 € | 13,6 € | 3.87 % | 23 210 € |
| Vendargues | 7 044 | 4 687 € | 4 019 € | 15,6 € | 3.99 % | 25 340 € |
| Jacou | 6 823 | 3 929 € | 4 024 € | 16,2 € | 4.95 % | 26 300 € |
| Cournonterral | 6 654 | 3 218 € | 3 407 € | 13,0 € | 4.85 % | 22 850 € |
| Gignac | 6 650 | 3 640 € | 3 004 € | 12,1 € | 3.99 % | 21 810 € |
| Marsillargues | 6 587 | 3 321 € | 2 904 € | 13,9 € | 5.02 % | 21 260 € |
| Gigean | 6 565 | 3 026 € | 3 380 € | 13,1 € | 5.19 % | 22 830 € |
| Castries | 6 523 | 4 072 € | 4 060 € | 13,6 € | 4.01 % | 26 010 € |
| Saint-André-de-Sangonis | 6 344 | 2 334 € | 2 857 € | 11,8 € | 6.07 % | 21 660 € |
| Poussan | 6 283 | 3 187 € | 3 286 € | 13,3 € | 5.01 % | 23 060 € |
| Prades-le-Lez | 6 107 | 3 807 € | 4 222 € | 15,3 € | 4.82 % | 26 410 € |
| Vias | 5 882 | 3 507 € | 2 970 € | 13,0 € | 4.45 % | 19 780 € |
| Palavas-les-Flots | 5 881 | 5 214 € | 4 963 € | 16,3 € | 3.75 % | 22 190 € |
| Clapiers | 5 811 | 4 429 € | 4 413 € | 16,3 € | 4.42 % | 28 000 € |
| Bédarieux | 5 778 | 1 313 € | 1 737 € | 9,4 € | 8.59 % | 18 140 € |
| Saint-Georges-d'Orques | 5 600 | 2 949 € | 3 773 € | 14,9 € | 6.06 % | 25 520 € |
| Bessan | 5 572 | 2 143 € | 2 318 € | 11,7 € | 6.55 % | 20 810 € |
| Sauvian | 5 459 | 3 443 € | 3 002 € | 12,8 € | 4.46 % | 22 270 € |
| Servian | 5 337 | 2 152 € | 2 495 € | 11,1 € | 6.19 % | 21 670 € |
| Cazouls-lès-Béziers | 5 146 | 1 727 € | 1 835 € | 9,7 € | 6.74 % | 20 990 € |
| Saint-Clément-de-Rivière | 5 058 | 4 556 € | 4 496 € | 15,8 € | 4.16 % | 34 870 € |
| Florensac | 5 022 | 3 333 € | 2 693 € | 11,5 € | 4.14 % | 20 750 € |
| Saint-Mathieu-de-Tréviers | 4 896 | 3 888 € | 4 091 € | 15,6 € | 4.81 % | 25 010 € |
| Teyran | 4 685 | 6 927 € | 4 197 € | 14,9 € | 2.58 % | 29 970 € |
| Lunel-Viel | 4 488 | 3 536 € | 3 097 € | 13,5 € | 4.58 % | 21 680 € |
| Montagnac | 4 436 | 2 131 € | 2 215 € | 11,7 € | 6.59 % | 18 320 € |
| Valras-Plage | 4 167 | 3 891 € | 3 622 € | 14,0 € | 4.32 % | 20 760 € |
| Montarnaud | 4 164 | 3 172 € | 3 263 € | 14,2 € | 5.37 % | 24 730 € |
| Saint-Aunès | 4 136 | 4 131 € | 4 360 € | 16,1 € | 4.68 % | 27 160 € |
| Montferrier-sur-Lez | 4 054 | 4 479 € | 5 057 € | 15,9 € | 4.26 % | 33 630 € |
| Villeveyrac | 3 934 | 2 265 € | 2 761 € | 12,5 € | 6.62 % | 22 720 € |
| Cournonsec | 3 550 | 2 963 € | 3 707 € | 14,2 € | 5.75 % | 24 160 € |
| Vic-la-Gardiole | 3 416 | — | 5 026 € | 15,0 € | — | 22 730 € |
| Saint-Brès | 3 378 | 3 862 € | 4 164 € | 14,5 € | 4.51 % | 24 650 € |
| Lavérune | 3 312 | 3 562 € | 3 820 € | 15,1 € | 5.09 % | 25 360 € |
| Mireval | 3 302 | 3 942 € | 3 609 € | 14,7 € | 4.47 % | 24 520 € |
| Saint-Just | 3 282 | — | 3 675 € | 12,9 € | — | 24 370 € |
| Portiragnes | 3 247 | 3 019 € | 3 622 € | 12,1 € | 4.81 % | 22 350 € |
| Lansargues | 3 107 | 4 215 € | 3 454 € | 13,5 € | 3.84 % | 24 270 € |
| Montbazin | 2 928 | 2 562 € | 3 196 € | 12,4 € | 5.81 % | 23 620 € |
| Mudaison | 2 894 | 4 933 € | 4 009 € | 15,4 € | 3.75 % | 24 820 € |
| Saint-Drézéry | 2 882 | 3 833 € | 3 742 € | 12,8 € | 4.01 % | 27 330 € |
| Sussargues | 2 824 | 3 848 € | 3 961 € | 13,1 € | 4.09 % | 28 460 € |
| Vendres | 2 736 | 4 125 € | 3 347 € | 12,1 € | 3.52 % | 22 350 € |
| Balaruc-le-Vieux | 2 719 | 4 298 € | 3 913 € | 13,6 € | 3.8 % | 24 440 € |
| Vailhauquès | 2 647 | — | 3 460 € | 14,9 € | — | 27 230 € |
| Restinclières | 2 302 | 3 778 € | 4 028 € | 13,8 € | 4.38 % | 26 280 € |
| Beaulieu | 2 213 | 12 421 € | 3 989 € | 13,8 € | 1.33 % | 27 020 € |
| Valergues | 2 107 | 3 364 € | 3 788 € | 13,1 € | 4.67 % | 24 940 € |
| Candillargues | 2 107 | 3 365 € | 4 029 € | 15,7 € | 5.6 % | 25 040 € |
| Saint-Geniès-des-Mourgues | 2 077 | 3 373 € | 3 797 € | 13,1 € | 4.66 % | 27 690 € |
| Les Matelles | 2 047 | 3 789 € | 4 435 € | 14,8 € | 4.69 % | 28 150 € |
| Murviel-lès-Montpellier | 1 930 | 3 038 € | 3 779 € | 14,9 € | 5.89 % | 25 830 € |
| Combaillaux | 1 909 | — | 4 062 € | 14,9 € | — | 29 020 € |
| Saussan | 1 783 | 3 205 € | 3 338 € | 14,6 € | 5.47 % | 26 260 € |
| Villetelle | 1 628 | — | 3 734 € | 13,8 € | — | 26 660 € |
| Bouzigues | 1 626 | 4 136 € | 3 996 € | 13,4 € | 3.89 % | 25 250 € |
| Assas | 1 455 | — | 4 615 € | 15,1 € | — | 31 670 € |
| Saint-Paul-et-Valmalle | 1 342 | 2 797 € | 3 122 € | 12,8 € | 5.49 % | 25 710 € |
Le parc de logements — Hérault
610 761 logements, dont 39.1 % de maisons et 59.9 % d'appartements.
Propriétaires
48.8 %
Locataires
48.9 %
HLM
11.8 %
Logements vacants
6.6 %
Nombre de pièces des résidences principales
Époque de construction
💡 Taux de vacance : pourquoi c'est important
Le taux de vacance mesure la proportion de logements inoccupés sur un territoire. Un taux inférieur à 7 % indique un marché tendu (forte demande, peu de biens disponibles) — c'est favorable pour les investisseurs car le risque de vacance locative est faible. Un taux supérieur à 12 % peut signaler un marché détendu avec un risque de loyer impayé ou de logement vide plus élevé. C'est un indicateur clé pour estimer la tension locative d'un territoire.
Économie et revenus — Hérault
Le dynamisme économique d'un territoire influence directement l'attractivité du marché immobilier et la demande locative.
Revenu médian
21 657 €
Taux de pauvreté
21.3 %
Entreprises
59 598
Salaire net horaire moyen
11.43 €
Emplois dans la zone
380 509
💡 Économie et marché immobilier
L'économie locale est un facteur déterminant du marché immobilier. Un bassin d'emploi dynamique attire de nouveaux habitants et soutient la demande de logements. Le revenu médian donne une indication du pouvoir d'achat des ménages et de leur capacité à payer un loyer ou à acheter. Un taux de chômage élevé peut fragiliser la demande locative et peser sur les prix.
Démographie — Hérault
La structure démographique impacte directement la demande de logements. Une population jeune et active génère une forte demande locative.
Répartition par âge
Catégories socioprofessionnelles
💡 Démographie et logement
La démographie d'un département influence le marché immobilier à moyen et long terme. Une population en croissance soutient la demande de logements et les prix. La répartition par tranche d'âge indique les besoins : les jeunes actifs recherchent des petites surfaces en location, les familles des maisons avec jardin, et les seniors des logements adaptés de plain-pied. Les catégories socioprofessionnelles donnent une indication du pouvoir d'achat des habitants.
Composition des ménages — Hérault
457 811 ménages dans l'Hérault. La taille des ménages influence le type de logement recherché.
Niveau de diplôme — Hérault
Répartition des diplômes de la population non scolarisée de 15 ans et plus (708 401 personnes).
Activité et emploi — Hérault
Sur 610 350 personnes de 15-64 ans : 436 608 actifs dont 369 702 en emploi et 66 896 chômeurs.
Taux d'activité
71.5 %
Taux d'emploi
60.6 %
Taux de chômage
15.3 %
Inactifs
173 740
Statut professionnel
Salariés
310 710
Non-salariés
66 460
Temps de travail des salariés
Offre de santé — Hérault
L'accès aux soins est un critère de qualité de vie qui influence l'attractivité d'un territoire pour les locataires et les acquéreurs.
Généralistes
1 829
18.9 / 10 000 hab.
Spécialistes
4 228
Dentistes
1 178
Pharmacies
1 481
Détail des spécialistes
Psychiatres
357
Pédiatres
212
Cardiologues
200
Dermatologues
118
Ophtalmologues
292
Gynécologues
161
Radiologues
465
Rhumatologues
91
Gastro-entérologues
154
Pneumologues
99
Neurologues
85
ORL
43
Anesthésistes
304
Chirurgiens
429
Endocrinologues
58
Autres spécialistes
1 157
Tourisme — Hérault
La capacité d'hébergement touristique peut indiquer un potentiel de location saisonnière.
Hôtels
228
9 306 chambres
Campings
78
7 018 emplacements
Toutes les communes — Hérault (34)
Accédez aux données immobilières détaillées de chaque commune du département.
Montpellier
Béziers
Sète
Agde
Lunel
Castelnau-le-Lez
Frontignan
Lattes
Mauguio
Juvignac
Mèze
Saint-Jean-de-Védas
Saint-Gély-du-Fesc
Villeneuve-lès-Maguelone
Pérols
Le Crès
Clermont-l'Hérault
Grabels
La Grande-Motte
Pignan
Sérignan
Pézenas
Baillargues
Marseillan
Lodève
Fabrègues
Balaruc-les-Bains
Vendargues
Jacou
Cournonterral
Gignac
Marsillargues
Gigean
Castries
Saint-André-de-Sangonis
Poussan
Prades-le-Lez
Vias
Palavas-les-Flots
Clapiers
Bédarieux
Saint-Georges-d'Orques
Bessan
Sauvian
Servian
Cazouls-lès-Béziers
Saint-Clément-de-Rivière
Florensac
Saint-Mathieu-de-Tréviers
Teyran
Lunel-Viel
Montagnac
Valras-Plage
Montarnaud
Saint-Aunès
Montferrier-sur-Lez
Villeveyrac
Cournonsec
Vic-la-Gardiole
Saint-Brès
Lavérune
Mireval
Saint-Just
Portiragnes
Lansargues
Montbazin
Mudaison
Saint-Drézéry
Sussargues
Vendres
Balaruc-le-Vieux
Vailhauquès
Restinclières
Beaulieu
Valergues
Candillargues
Saint-Geniès-des-Mourgues
Les Matelles
Murviel-lès-Montpellier
Combaillaux
Saussan
Villetelle
Bouzigues
Assas
Saint-Paul-et-Valmalle
Questions fréquentes — Hérault
Quel est le prix moyen au m² dans l'Hérault ?
Le prix médian au m² dans l'Hérault est de 3 569 € pour un appartement et 3 083 € pour une maison. Ces prix sont calculés à partir des transactions réelles (DVF).
Quel est le rendement locatif dans l'Hérault ?
Le rendement locatif brut moyen dans l'Hérault est de 4.84 %. La ville offrant le meilleur rendement est Bédarieux avec 8.59 %.
Quelle est la part de passoires thermiques dans l'Hérault ?
4.7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (DPE F ou G), sur 117 352 diagnostics. Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location.
Quelle est la ville la plus chère dans l'Hérault ?
La ville la plus chère est Beaulieu (12 421 €/m²). La plus abordable est Bédarieux (1 313 €/m²).
Combien d'habitants compte le département Hérault ?
Le département Hérault (34) compte 967 166 habitants répartis sur 1 809 km², soit 85 communes.
Quel est le taux de chômage dans l'Hérault ?
Le taux de chômage dans l'Hérault est de 15.3 %. Le revenu fiscal médian est de 21 657 €.
Faut-il investir dans l'Hérault ?
L'investissement dans l'Hérault présente rendement brut moyen de 4.84 %, taux de vacance de 6.6 %, 4.7 % de passoires thermiques. Consultez notre analyse détaillée pour évaluer les opportunités commune par commune.