Faut-il investir en Val-d'Oise ?
4 indicateurs clés pour évaluer rapidement le potentiel d'investissement du département.
Rendement brut
6.09 %
Favorable
Taux de vacance
5.9 %
Favorable
Passoires thermiques
10.5 %
Favorable
Taux de chômage
12 %
Moyen
Bilan positif. Le département Val-d'Oise présente des indicateurs globalement favorables à l'investissement immobilier.
Le rendement brut moyen de 6.09 % est attractif. Consultez le détail ci-dessous pour identifier les meilleures communes.
Chiffres clés — Val-d'Oise
Communes
115
Population
1 228 254
1 482 hab/km²
Transactions DVF
29 373
Volume : 8 621 M€
Rendement brut moy.
6.09 %
Prix au m² en Val-d'Oise
Prix médian au m² calculé sur 29 373 transactions réelles (DVF).
Appartements — médian
3 494 €/m²
Loyer moy. : 17,7 €/m²/mois
Maisons — médian
3 467 €/m²
Loyer moy. : 15,7 €/m²/mois
💡 Comprendre le prix au m²
Le prix au m² représente le prix de vente moyen ou médian d'un bien immobilier rapporté à sa surface habitable. Il est calculé à partir des transactions réelles enregistrées par les notaires (données DVF — Demandes de Valeurs Foncières). Le prix médian signifie que la moitié des biens se sont vendus plus cher, et l'autre moitié moins cher. C'est un indicateur plus fiable que la moyenne car il n'est pas faussé par les ventes exceptionnelles.
Rendement locatif en Val-d'Oise
Le rendement locatif brut moyen en Val-d'Oise est de 6.09 %. C'est un rendement attractif, supérieur à la moyenne nationale.
Rendement brut moyen
6.09 %
Prix achat médian
3 494 €/m²
Loyer moyen
17,7 €/m²/mois
Rendement brut = (17,7 € × 12 mois) ÷ 3 494 € × 100 = 6.09 %
💡 Rendement brut vs net
Le rendement locatif brut mesure la rentabilité d'un investissement immobilier. Il se calcule ainsi : (loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100. Par exemple, un appartement acheté 100 000 € et loué 500 €/mois génère un rendement brut de 6 %. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, gestion, vacance, travaux) et se situe généralement 1,5 à 2 points en dessous du brut. Un rendement brut supérieur à 6 % est généralement considéré comme attractif.
Performance énergétique (DPE) — Val-d'Oise
144 818 diagnostics réalisés. 10.5 % de passoires thermiques (F-G). C'est un bon résultat, le parc est relativement performant.
A
4.2 %
B
23.4 %
C
12.4 %
D
27.5 %
E
22 %
F
7.8 %
G
2.6 %
💡 Impact du DPE sur votre investissement
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore). Les logements classés F et G sont appelés « passoires thermiques ». Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location. Les F seront interdits en 2028. Un mauvais DPE entraîne une décote de 5 à 15 % sur le prix de vente, mais peut aussi représenter une opportunité de plus-value après rénovation.
Classement des villes — Val-d'Oise
Top 5 des villes les plus chères et les plus abordables (prix appartement au m²).
Les plus chères
| Ville | Prix /m² |
|---|---|
| Avernes | 7 403 € |
| Vétheuil | 7 157 € |
| Bonneuil-en-France | 6 352 € |
| Mours | 6 351 € |
| Saint-Leu-la-Forêt | 6 234 € |
Les plus abordables
| Ville | Prix /m² |
|---|---|
| Sarcelles | 2 128 € |
| Garges-lès-Gonesse | 2 326 € |
| Aincourt | 2 333 € |
| Survilliers | 2 567 € |
| Montsoult | 2 637 € |
Meilleurs rendements locatifs
| Ville | Prix appart. | Loyer | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Sarcelles | 2 128 €/m² | 18,0 €/m² | 10.15 % |
| Garges-lès-Gonesse | 2 326 €/m² | 18,6 €/m² | 9.6 % |
| Montsoult | 2 637 €/m² | 18,9 €/m² | 8.6 % |
| Survilliers | 2 567 €/m² | 17,7 €/m² | 8.27 % |
| Le Thillay | 2 701 €/m² | 18,3 €/m² | 8.13 % |
Comparateur des villes — Val-d'Oise
Comparez les 115 communes du département. Cliquez sur un en-tête de colonne pour trier, utilisez la barre de recherche pour filtrer.
115 / 115 communes
| Ville | Pop. | Appart. /m² | Maison /m² | Loyer | Rendement | Revenu méd. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Argenteuil | 107 221 | 3 488 € | 3 951 € | 19,4 € | 6.67 % | 19 350 € |
| Cergy | 68 348 | 3 279 € | 2 958 € | 18,5 € | 6.77 % | 20 270 € |
| Sarcelles | 58 424 | 2 128 € | 3 300 € | 18,0 € | 10.15 % | 16 520 € |
| Garges-lès-Gonesse | 42 841 | 2 326 € | 3 308 € | 18,6 € | 9.6 % | 15 750 € |
| Franconville | 37 520 | 3 012 € | 4 112 € | 18,4 € | 7.33 % | 24 120 € |
| Bezons | 32 017 | 4 100 € | 4 836 € | 19,7 € | 5.77 % | 21 450 € |
| Herblay-sur-Seine | 31 605 | 3 797 € | 4 074 € | 19,6 € | 6.19 % | 27 080 € |
| Pontoise | 31 327 | 3 432 € | 3 625 € | 17,8 € | 6.22 % | 22 340 € |
| Goussainville | 30 693 | 3 100 € | 3 431 € | 18,0 € | 6.97 % | 18 160 € |
| Ermont | 28 987 | 2 854 € | 4 701 € | 19,0 € | 7.99 % | 24 940 € |
| Villiers-le-Bel | 28 836 | 2 959 € | 3 199 € | 18,6 € | 7.54 % | 16 190 € |
| Taverny | 27 025 | 2 847 € | 3 904 € | 18,1 € | 7.63 % | 25 570 € |
| Sannois | 26 768 | 3 594 € | 4 375 € | 19,8 € | 6.61 % | 24 250 € |
| Cormeilles-en-Parisis | 26 741 | 4 708 € | 4 513 € | 19,1 € | 4.87 % | 28 650 € |
| Gonesse | 25 963 | 3 016 € | 3 275 € | 18,3 € | 7.28 % | 19 140 € |
| Eaubonne | 25 373 | 3 519 € | 4 655 € | 19,6 € | 6.68 % | 26 900 € |
| Saint-Ouen-l'Aumône | 25 023 | 3 155 € | 3 426 € | 18,4 € | 7 % | 21 350 € |
| Montigny-lès-Cormeilles | 22 603 | 3 130 € | 4 000 € | 18,2 € | 6.98 % | 21 970 € |
| Deuil-la-Barre | 22 510 | 3 544 € | 4 444 € | 19,6 € | 6.64 % | 25 000 € |
| Montmorency | 21 870 | 4 070 € | 4 701 € | 19,8 € | 5.84 % | 28 430 € |
| Saint-Gratien | 20 866 | 3 540 € | 4 747 € | 20,4 € | 6.92 % | 23 910 € |
| Éragny | 18 468 | 3 067 € | 3 603 € | 18,6 € | 7.28 % | 24 320 € |
| Soisy-sous-Montmorency | 18 008 | 3 372 € | 4 464 € | 19,3 € | 6.87 % | 26 100 € |
| Osny | 17 277 | 3 477 € | 3 455 € | 18,1 € | 6.25 % | 26 100 € |
| Jouy-le-Moutier | 17 175 | 3 835 € | 3 168 € | 17,4 € | 5.44 % | 24 800 € |
| Domont | 16 078 | 2 867 € | 3 719 € | 18,0 € | 7.53 % | 25 810 € |
| Vauréal | 16 034 | 3 842 € | 3 442 € | 17,8 € | 5.56 % | 25 250 € |
| Saint-Leu-la-Forêt | 15 979 | 6 234 € | 4 184 € | 19,1 € | 3.68 % | 28 960 € |
| Saint-Brice-sous-Forêt | 15 209 | 3 167 € | 4 262 € | 18,7 € | 7.09 % | 25 120 € |
| Montmagny | 14 775 | 3 077 € | 3 578 € | 19,3 € | 7.53 % | 21 400 € |
| Arnouville | 14 585 | 3 200 € | 3 571 € | 18,1 € | 6.79 % | 20 790 € |
| Persan | 13 996 | 3 293 € | 3 121 € | 16,9 € | 6.16 % | 19 590 € |
| Louvres | 12 083 | 3 549 € | 3 070 € | 17,5 € | 5.92 % | 22 430 € |
| L'Isle-Adam | 11 846 | 4 443 € | 4 318 € | 19,6 € | 5.29 % | 28 610 € |
| Enghien-les-Bains | 11 440 | 5 141 € | 6 035 € | 21,1 € | 4.93 % | 31 400 € |
| Méry-sur-Oise | 10 046 | 3 189 € | 3 617 € | 17,8 € | 6.7 % | 26 220 € |
| Pierrelaye | 9 998 | 3 829 € | 3 989 € | 18,0 € | 5.64 % | 23 380 € |
| Fosses | 9 929 | 3 720 € | 2 966 € | 18,0 € | 5.81 % | 23 310 € |
| Beaumont-sur-Oise | 9 590 | 3 244 € | 3 202 € | 15,4 € | 5.7 % | 22 220 € |
| Ézanville | 9 573 | 2 868 € | 3 678 € | 18,2 € | 7.62 % | 25 510 € |
| Beauchamp | 9 158 | 3 453 € | 4 188 € | 17,9 € | 6.22 % | 28 510 € |
| Groslay | 8 416 | 3 033 € | 3 949 € | 18,0 € | 7.12 % | 26 430 € |
| Le Plessis-Bouchard | 8 393 | 3 131 € | 4 200 € | 18,7 € | 7.17 % | 28 550 € |
| Bessancourt | 8 172 | 4 084 € | 3 750 € | 18,0 € | 5.29 % | 26 780 € |
| Saint-Prix | 7 404 | 4 117 € | 4 096 € | 18,9 € | 5.51 % | 31 490 € |
| Écouen | 7 145 | 2 875 € | 3 900 € | 18,0 € | 7.51 % | 25 760 € |
| Courdimanche | 6 816 | 3 387 € | 3 579 € | 17,9 € | 6.34 % | 26 460 € |
| Auvers-sur-Oise | 6 763 | 3 536 € | 3 888 € | 17,4 € | 5.9 % | 28 940 € |
| Bouffémont | 6 584 | 3 172 € | 3 233 € | 18,1 € | 6.85 % | 26 000 € |
| Menucourt | 6 093 | 2 939 € | 3 042 € | 17,5 € | 7.15 % | 25 830 € |
| Magny-en-Vexin | 5 788 | 3 130 € | 2 196 € | 15,3 € | 5.87 % | 23 850 € |
| Marly-la-Ville | 5 681 | 4 026 € | 3 211 € | 18,2 € | 5.42 % | 26 550 € |
| Parmain | 5 610 | 3 097 € | 3 583 € | 17,5 € | 6.78 % | 28 950 € |
| Viarmes | 5 386 | 4 286 € | 3 259 € | 16,9 € | 4.73 % | 27 920 € |
| Mériel | 5 213 | 3 304 € | 3 780 € | 18,8 € | 6.83 % | 27 430 € |
| Champagne-sur-Oise | 5 021 | 3 291 € | 3 369 € | 17,6 € | 6.42 % | 27 340 € |
| Luzarches | 4 867 | 3 557 € | 3 584 € | 16,3 € | 5.5 % | 28 090 € |
| La Frette-sur-Seine | 4 621 | 3 824 € | 4 632 € | 18,7 € | 5.87 % | 31 130 € |
| Le Thillay | 4 589 | 2 701 € | 3 462 € | 18,3 € | 8.13 % | 23 160 € |
| Bruyères-sur-Oise | 4 356 | 2 700 € | 2 967 € | 15,5 € | 6.89 % | 23 430 € |
| Survilliers | 4 216 | 2 567 € | 3 061 € | 17,7 € | 8.27 % | 23 580 € |
| Montsoult | 4 068 | 2 637 € | 3 320 € | 18,9 € | 8.6 % | 28 560 € |
| Presles | 3 970 | 4 255 € | 3 391 € | 17,6 € | 4.96 % | 29 450 € |
| Puiseux-en-France | 3 757 | 4 286 € | 3 198 € | 17,5 € | 4.9 % | 25 860 € |
| Marines | 3 422 | 3 525 € | 3 619 € | 15,1 € | 5.14 % | 26 990 € |
| Chaumontel | 3 356 | 4 186 € | 3 507 € | 17,3 € | 4.96 % | 28 940 € |
| Frépillon | 3 334 | 3 827 € | 3 798 € | 17,9 € | 5.61 % | 28 370 € |
| Asnières-sur-Oise | 3 082 | 3 623 € | 3 011 € | 16,8 € | 5.56 % | 28 210 € |
| Margency | 2 896 | 4 237 € | 3 993 € | 19,0 € | 5.38 % | 31 670 € |
| Montlignon | 2 894 | 3 500 € | 4 019 € | 17,8 € | 6.1 % | 34 100 € |
| Vémars | 2 848 | 3 533 € | 3 477 € | 16,7 € | 5.67 % | 25 440 € |
| Roissy-en-France | 2 738 | 4 789 € | 4 494 € | 18,7 € | 4.69 % | 25 320 € |
| Bernes-sur-Oise | 2 722 | 4 348 € | 3 017 € | 15,5 € | 4.28 % | 24 210 € |
| Andilly | 2 697 | 5 359 € | 4 016 € | 18,4 € | 4.12 % | 30 190 € |
| Saint-Martin-du-Tertre | 2 663 | 3 371 € | 3 078 € | 16,4 € | 5.84 % | 25 890 € |
| Saint-Witz | 2 419 | 3 480 € | 3 429 € | 17,7 € | 6.1 % | 34 910 € |
| Ennery | 2 383 | 4 499 € | 3 506 € | 16,4 € | 4.37 % | 29 520 € |
| Butry-sur-Oise | 2 254 | — | 3 377 € | 18,0 € | — | 28 700 € |
| Belloy-en-France | 2 228 | 3 512 € | 3 175 € | 16,4 € | 5.6 % | 27 690 € |
| Fontenay-en-Parisis | 2 149 | 3 034 € | 3 389 € | 17,5 € | 6.92 % | 25 530 € |
| Neuville-sur-Oise | 2 070 | 3 364 € | 3 807 € | 17,8 € | 6.35 % | 31 300 € |
| Boissy-l'Aillerie | 2 024 | 3 229 € | 3 498 € | 16,3 € | 6.06 % | 28 660 € |
| Baillet-en-France | 1 893 | 3 833 € | 3 471 € | 17,9 € | 5.6 % | 29 910 € |
| Maffliers | 1 806 | 4 365 € | 3 429 € | 18,5 € | 5.09 % | 28 980 € |
| Nesles-la-Vallée | 1 803 | — | 3 772 € | 16,0 € | — | 31 280 € |
| Attainville | 1 765 | 4 875 € | 3 544 € | 18,1 € | 4.46 % | 28 920 € |
| Mours | 1 667 | 6 351 € | 3 176 € | 18,3 € | 3.46 % | 28 640 € |
| Villeron | 1 564 | 3 936 € | 3 399 € | 15,5 € | 4.73 % | 25 940 € |
| Us | 1 338 | — | 3 036 € | 16,2 € | — | 28 530 € |
| Seraincourt | 1 305 | 3 042 € | 3 040 € | 15,7 € | 6.19 % | 29 760 € |
| Cormeilles-en-Vexin | 1 285 | — | 2 973 € | 15,7 € | — | 27 390 € |
| Moisselles | 1 254 | 4 016 € | 3 565 € | 18,3 € | 5.47 % | 28 790 € |
| Valmondois | 1 215 | 3 759 € | 3 485 € | 18,0 € | 5.75 % | 29 420 € |
| Bonneuil-en-France | 1 166 | 6 352 € | 3 005 € | 17,5 € | 3.31 % | 22 380 € |
| Vigny | 1 115 | — | 3 271 € | 16,2 € | — | 30 870 € |
| Ableiges | 1 107 | 3 188 € | 3 486 € | 16,2 € | 6.1 % | 29 290 € |
| Seugy | 1 045 | 4 543 € | 3 312 € | 17,1 € | 4.52 % | 28 690 € |
| Le Mesnil-Aubry | 905 | — | 2 938 € | 17,3 € | — | 27 520 € |
| Ronquerolles | 882 | — | 2 890 € | 17,7 € | — | 29 160 € |
| Vétheuil | 877 | 7 157 € | 2 991 € | 14,0 € | 2.35 % | 26 390 € |
| Nointel | 877 | 3 167 € | 3 222 € | 18,3 € | 6.93 % | 28 910 € |
| Aincourt | 874 | 2 333 € | 2 532 € | 14,7 € | 7.56 % | 27 280 € |
| Avernes | 865 | 7 403 € | 2 910 € | 16,2 € | 2.63 % | 30 070 € |
| Villiers-Adam | 852 | — | 4 088 € | 18,0 € | — | 30 090 € |
| Nerville-la-Forêt | 767 | — | 3 015 € | 18,3 € | — | 28 750 € |
| Piscop | 706 | — | 3 777 € | 18,3 € | — | 27 800 € |
| Santeuil | 661 | — | 3 408 € | 15,7 € | — | 30 530 € |
| Labbeville | 643 | 2 799 € | 3 199 € | 16,2 € | 6.95 % | 27 790 € |
| Vallangoujard | 607 | — | 3 329 € | 16,4 € | — | 31 710 € |
| Hérouville-en-Vexin | 573 | 5 272 € | 3 011 € | 16,2 € | 3.69 % | 29 670 € |
| Longuesse | 520 | — | 2 866 € | 16,2 € | — | 30 550 € |
| Frémainville | 509 | — | 3 201 € | 16,2 € | — | 31 060 € |
| Bellefontaine | 471 | — | 3 333 € | 17,3 € | — | 26 970 € |
| Vienne-en-Arthies | 368 | — | 2 708 € | 14,7 € | — | 28 380 € |
| Theuville | 53 | — | — | 16,2 € | — | — |
Le parc de logements — Val-d'Oise
510 327 logements, dont 42.4 % de maisons et 56.1 % d'appartements.
Propriétaires
54.9 %
Locataires
43.2 %
HLM
23.2 %
Logements vacants
5.9 %
💡 Taux de vacance : pourquoi c'est important
Le taux de vacance mesure la proportion de logements inoccupés sur un territoire. Un taux inférieur à 7 % indique un marché tendu (forte demande, peu de biens disponibles) — c'est favorable pour les investisseurs car le risque de vacance locative est faible. Un taux supérieur à 12 % peut signaler un marché détendu avec un risque de loyer impayé ou de logement vide plus élevé. C'est un indicateur clé pour estimer la tension locative d'un territoire.
Économie et revenus — Val-d'Oise
Le dynamisme économique d'un territoire influence directement l'attractivité du marché immobilier et la demande locative.
Revenu médian
27 180 €
Taux de pauvreté
13.7 %
Entreprises
48 876
💡 Économie et marché immobilier
L'économie locale est un facteur déterminant du marché immobilier. Un bassin d'emploi dynamique attire de nouveaux habitants et soutient la demande de logements. Le revenu médian donne une indication du pouvoir d'achat des ménages et de leur capacité à payer un loyer ou à acheter. Un taux de chômage élevé peut fragiliser la demande locative et peser sur les prix.
Toutes les communes — Val-d'Oise (95)
Accédez aux données immobilières détaillées de chaque commune du département.
Argenteuil
Cergy
Sarcelles
Garges-lès-Gonesse
Franconville
Bezons
Herblay-sur-Seine
Pontoise
Goussainville
Ermont
Villiers-le-Bel
Taverny
Sannois
Cormeilles-en-Parisis
Gonesse
Eaubonne
Saint-Ouen-l'Aumône
Montigny-lès-Cormeilles
Deuil-la-Barre
Montmorency
Saint-Gratien
Éragny
Soisy-sous-Montmorency
Osny
Jouy-le-Moutier
Domont
Vauréal
Saint-Leu-la-Forêt
Saint-Brice-sous-Forêt
Montmagny
Arnouville
Persan
Louvres
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Questions fréquentes — Val-d'Oise
Quel est le prix moyen au m² en Val-d'Oise ?
Le prix médian au m² en Val-d'Oise est de 3 494 € pour un appartement et 3 467 € pour une maison. Ces prix sont calculés à partir des transactions réelles (DVF).
Quel est le rendement locatif en Val-d'Oise ?
Le rendement locatif brut moyen en Val-d'Oise est de 6.09 %. La ville offrant le meilleur rendement est Sarcelles avec 10.15 %.
Quelle est la part de passoires thermiques en Val-d'Oise ?
10.5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (DPE F ou G), sur 144 818 diagnostics. Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location.
Quelle est la ville la plus chère en Val-d'Oise ?
La ville la plus chère est Avernes (7 403 €/m²). La plus abordable est Sarcelles (2 128 €/m²).
Combien d'habitants compte le département Val-d'Oise ?
Le département Val-d'Oise (95) compte 1 228 254 habitants répartis sur 829 km², soit 115 communes.
Quel est le taux de chômage en Val-d'Oise ?
Le taux de chômage en Val-d'Oise est de 12 %. Le revenu fiscal médian est de 27 180 €.
Faut-il investir en Val-d'Oise ?
L'investissement en Val-d'Oise présente rendement brut moyen de 6.09 %, taux de vacance de 5.9 %, 10.5 % de passoires thermiques. Consultez notre analyse détaillée pour évaluer les opportunités commune par commune.